【趁低息低水】买多层楼收租?4点防中伏﹗

近期股汇波动,适逢放水及减息卷至,吸引资金回流楼市,有业主趁低息及楼价调整「添食」,额外购买物业作投资收租用途,当中有何注意事项?

  1. 「供断楼」VS「未供断」按揭成数大不同

由于业主已经供完楼,在没有按揭负担下,在贷款时,压力测试不会受到现时持有的物业贷款所影响。不过,要留意是,因为业主打算买入收租,无论楼价多少,最多只能借入楼价的5成。例如,即使是600万物业,最多贷款额为300万元,要求业主有较多首期。同时要留意,因为已有物业在身,买入第二层物业要支付楼价15%的印花税。

至于未供完楼的业主,如不想现有按揭影响到压测,可考虑近亲转让,令自己没有按揭,同时亦可回复至首置人士,支付旧有印花税。

  1. 如申请贷款需要有出租同意书

过往有不少业主,将物业出租时,即使有按揭在身,亦不会向银行申请出租同意书。不过,租客为保障自己利益时,是会向业主要求提供出租同意书,以防银行因业主问题收回物业时,并不会连带租约收回。因此,业主若想增加租出的机会,亦应在租出时向银行取得出租同意书。

  1. 可选择连租约买入单位

由于现时不少买家都是自用为住,一些连租约未必有楼睇的单位,按揭成数较低,导致市场需求较低。因此,有关物业的业主反而叫价较低,而且议价空间会较大。

作为想买入物业收租的买家,反而应该物色相关的单位,除了有机会以低价买入之外,买入后可即时收租,不用留有时间放租及支付租出的经纪佣金,节省不少开支。

另外,有些业主在买入连租约的单位时,甚至不用睇楼,只要计算好租金回报率,租客过往是按时交租,就会买入。有关对物业的要求与买入自住单位不同。

  1. 留意日常开支

既然是用于收租,除了考虑到租金的回报外,亦要留意单位的其他支出,包括管理费、差饷及地租等。管理费方面,一般伙数愈多,管理费愈低,例如一些单幢物业,可能只有一梯两伙甚至一伙,管理费会较高。同时,新屋苑的管理费亦会较旧屋苑为贵。业主亦可以了解过去几年,物业的管理费增长,如果过去几年增长快速,亦可预期未来增速不会减慢。若管理费增长过快,而租金增幅未能追上,会降低租金回报率。

另外,业主要留意所有物业都要支付差饷,但不是所有物业都要支付地租。要视乎物业所在的地段是否已经过了租期,若过了租期,则要每年支付每年合理年租金的3%作为地租。以评估租金为20,000元为例,一年的租金收入为240,000元,3%则是7,200元,每季会是1,800元,相当于每月600元。

因此,如用作收租,业主选择没有地租的物业,可能会有较高回报。

留意会否有大型维修支出

最后,是留意物业会否在短期内有大型维修支出,例如一些楼龄已过30年的物业,如已看到物业将有大维修,要夹份支出。买家可与业主商讨由谁支付相关开支,以避单位买入后不久,又要支付另一笔钱。

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