【逆巿自保】「呼吸Plan」业主如何防断供?

早年以呼吸Plan买楼的业主,陆逐到了要支付高息的时段。但是万一遇上经济不境,收入大减下,未能转按到较低息的银行按揭,可能出现断供的情况,到底还有甚么方法可以不用出售下撑过困境。

近期出现呼吸Plan业主蚀让
香港疫情爆发第三波,或会令到部份从事受影响行业的业主收入大减,近期亦有呼吸Plan业主,因按息升至5厘,而挨不起贵息出现蚀让。

然而,面对有关情况,可能有部份业主不想蚀让,甚至若蚀卖物业会出现负资产情况,要额外补钱予银行。因此,业主可考虑先将物业出租,以租金抵消部份按揭供款,再等待收入回复时,再转按至较低息的银行按揭

将物业出租减少供款
以700万物业为例子,当年支付楼价2成以呼吸Plan入市,由于多年的还款可能只是还息为主,本金并没有多少扣减,假设目前还有550万元贷款,以5厘息计算,25年还款期计算,每月供款约3.2万元。

若业主以2.5厘回报率计,约1.45万元租出单位,变相每月额外供款减少至1.75万元。相对而言,550万元贷款,以2.5厘息计,还款期30年,每月供款亦要2.2万元。同时留意,买家若使用按保转按,并不能将单位租出,只能用于自用,即是无法在较低息下,再将单位租出减少每月供款。

银行按揭业主 可考虑还息不还本
至于非呼吸Plan银行按揭业主,可能因为单位是经按保申请高成数按揭,在面对收入大减下,每月供款变得相对吃力,加上不能租出单位减少供款。有见及始,在2月份起,多间银行推出个人及中小企推出物业「还息不还本」措施,一般为期6个月至12个月不等,帮助有机会断供的业主。

业主在「还息不还本」期内,只需向银行缴付利息,暂时毋须偿还本金。以500万元贷款为例,30年还款期,2.5厘息计,经过一年供款,每月本金与利息还款,各约1.1万元。因此,业主只需要支付原先供款的2.2万元的一半,有助减轻供楼负担。

不过,业主人基本上要符合3大条件才可获批,第一是供款已满1年;第二是还款纪录良好;第三是任职受疫情影响的行业,例如零售、餐饮、酒店、旅游、运输等行业人士很大机会获批。不过,若普通供楼业主如说明合理原因,其实亦可获银行考虑批准。同时按保的业主,要同时获得银行及按保公司审批。

另外,业主要留意,「还息不还本」措施都会令供款期延长,即原先整个贷款期为30年,如申请了「还息不还本」,便要供足30.5或31年才供完楼,并且增加了利息的支出。因此,若非必要,不建议业主申请。

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