【逆巿自保】收入不稳 业主防挞订贴士

疫情之下,买家置业需要更为审慎,无论在一手或是二手买卖,申请按揭时,都要了解相关的计算,以免因为收入不足,而无法申请按揭,最终面临挞订。以下将会讲解坊间常见的误算收入要求情况。

H按息计划
由于现时银行折息低企,约0.25厘,以现时普遍H按计划的「H+1.5厘」计算,供款按息约1.75厘,远低于P按的2.5厘息。不过,如果打算申请H按的买家,不要以为申请H按的压力测试会较P按为低。因为银行会以H按的封顶利息计算,而一般的H按封顶息为2.5厘,因此压力测试的要求与P按一致。


以400万贷款为例,以1.75厘息计算,还款期30年,压力测试下,每月收入要求约为3.5万元。然而,若以2.5厘息计算,压力测试下,每月收入要求约为3.8万元。虽然只是相差约3000元,但是若申请人介乎两者之间,例如3.6万元,以1.75厘计算,会以为能够通过压力测试,但实际上却是有所不足,因此申请H按的人士要小心计算。

收入不稳被打折点算?
另外,对于因为近期疫情,而要放无薪假导致收入不稳,导致银行在计算申请人收入时有所打折,甚至以最低收入月份才为按揭评估,或令申请人未能通过压测

对此情况,若只是与压测要求相差不是太多,可考虑定息按揭,虽然息率较P按的2.5厘为高,但是因为息率被固定,在一段长时间不用面对加息风险,故不用进行压力测试。以20年定息2.75厘息计算,每月供款为1.6万元,以供款入息比率不高于5成计算,收入要求约3.2万元,较2.5厘的压力测试的3.8万元为低。不过,使用定息按揭每月供款较高,以H按1.75厘计划,H按每月供款约1.4万元,定息按揭每月多2000元供款。

注意发展商按揭
至于购买新盘打算使用发展商按揭亦要留意,虽然现时发展商会提供头一至两年,免息免供的优势,但并不代表不用作压力测试。由于发展商按揭的利率多数是分阶段提升,因此在计算供款人收入时,会以最高利率作为考虑。

High building of Ho Man Tin in Hong Kong, China

假设按揭最初为3厘息,最终则升至6厘息。以400万货款计算,3厘息的每月款约1.7万元,压力测试下收入约4万元。但是6厘息下,每月供款为2.4万元,压力测试则要5.4万元。两者压力测试的收入要相差1.4万元,若买家误以起初息率计算,可能会无法通过压力测试而不自知。

不过,发展商由指定财务机构提供按揭,而财务公司不需跟从金管局指引,即不需以息率加3厘作为压力测试。但是作为贷款人,财务公司亦有其考量,即使以最寛松标准,每月供款款不可多于买家每月收入,亦会以最终利率6厘息计算,以上述400万元贷款作例子,买家最少亦要有2.4万元收入。然而每间财务公司对申请人的风险评估都不同,因此,买家即使买入新楼,亦要了解财务公司对贷款人的压力测试要求,不要以为发展商按揭必定获批,以免因无法申请按揭,而要挞订

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