【防伏指南】比市价便宜2至3成?小心陷阱楼!

楼市寻宝,个个准买家都抱着“执到宝”的美好愿景,但那些无端低于市价的物业往往有蹊跷,小编今天就和各位一一拆解!

1.凶宅——无价无市

众所周知,无论多好的地段、多优质的楼盘,只要被扣上「凶宅」的帽子就立刻会变成头等棘手大事。9成按揭政策推出后,Mandy打算用一成首付买一套心仪楼盘内将近700万的物业。谁知在网路上看到该区的某业主放盘价仅为560万,比市价足足低了2成,恨不得即刻下定。直到上去看房时才得知是一处「凶宅」,但Mandy本就是无神论者,还买吗?

其实,「凶宅」以折让价出售,并不是因为所有人都怕鬼,而是它本就低于市场价值。「凶宅」这个标签,会一世贴在这个物业上,以后若需要转手,仍只能以低于市场价格出售,加上还有不少人介意「风水」,极大可能出现无价无市只能降价的情况。

除此之外,购买「凶宅」的另一大问题在于有可能借不到按揭。银行会考虑到万一买家未来没有钱还贷款,将物业收回拍卖时也出现「无价无市」的情况。所以,表面上看「凶宅」的价格较低,但如果full pay的话,依然是一笔不小的开支。

2.楼龄大——还款期缩水,供楼要吃草

买家不喜欢老房子,通常是因为它旧,需要维修的地方较多,所以觉得即使价格比新房便宜那么多,买入好像也会在其他地方补上这部分优惠的房钱。

小编要为老房子辟辟谣,其实部分香港楼龄较高的房子,虽然外表看上去已不崭新,但内里因为保养得好,质素仍然很高。但是否这就意味着值得买楼龄大的便宜老房子呢?

现实层面来说,和楼龄关系最大的是供楼年限。香港的银行通常是以“70年减楼龄”或“75年减楼龄”作为最长的供款年期。如果你看上的老房子已经有50岁,那么最长按揭供款年期可能只有20年,相对应地会增加每月的供楼支出。

3.非住宅契——双倍印花税+检控危机

阿MING最近被朋友「笋盘推荐」,说是她家楼下的单位正在放盘,价格比市价低2成。这么划算,当然赶快上去看啊!单位在二楼,楼底特别高,一问才知道,这个物业基座几层都是留作商业用途的,虽然看上去和住宅物业没什么区别。但附近其实也有住户在住,这么便宜,不买会不会后悔一年啊?

现时如果是首次购买住宅物业,印花税是以从价印花税计算,例如300万的单位需缴交1.5%即4.5万元;而若是非住宅物业,无论是否是你的第一次,都要付双倍印花税,即9万元。其次,即使你可以承受增加的印花税成本,但法律上来说,非住宅用途的物业是不能居住的,一旦被发现不仅有机会被检控,还有被收回物业的风险。

4.连租约——盲买+按揭成数减四城

有一种房,买的时候看不见、摸不著,如果自住的话分分钟需要等几年,但是价格比较便宜,你买不买?听这样的表述,是否觉得是「楼花」呢?其实是…连租约!连租约的意思是原业主已将单位出租,但租约未完成就将物业出售。这样的情况下,买家没有看房的权利,而且需要履行租约期内房东的义务。

这是因为在租约期内,租客拥有对单位的使用权,不管是业主还是买家都没有权利进入;其次,连租约的楼是非自住用途,即使楼价为400万,最高也只能承造50%的按揭,即需要准备200万的首期。

香港市场上一般的住宅租约为两年,首年是死约期,到了第二年变成活约后,房东和租客就可以单方面提早1个月提出解除租约(具体情况要参照当时签的租约)。这种情况下,仍然有机会承造高成数按揭。

5.送契楼——Full pay+物业回收风险

大卫一直想买荔枝角的一处物业,但苦于一成首付下,首期还是差一点点,至今没有下手。最近得知该物业附近有低市价一成放盘,听说业主投资失败想出手这个爸爸送的单位应急用,能不能买啊?

NO!送赠的物业有个学名叫「送契楼」,这一类楼契通常没有银行愿意承造按揭,一成首付分分钟变成全款支付;其次,送契楼业权受到「破产条例」监管,例如一位即将破产的爸爸打算下一盘棋:在破产前把物业转增给儿子,破产期满后,儿子再将物业还给爸爸,那爸爸便可以逃避债务。哪那么简单,事实上五年内若该爸爸破产,期间所有的交易就会无效,破产受托人就会收回该物业,为该爸爸还债。而买家呢,自然血本无归…

6.无契楼——除非一世不卖

那…不是凶宅、楼龄新、是住宅契、不连租约又不是送契楼的,只是楼契没了或楼契少了一部分,但价格优惠好多,买不买啊?

顾名思义,无契楼是卖方在放售物业时,无法向买家提供完整的楼契或部分楼契中较重要的文件,如转名契、授权书或买卖合约等,那么这个物业就变成了「无契楼」。而事实上,如果无法提供完整的楼契,在申请按揭和转售时就会非常棘手,除非你打算全额付款买房又保证以后都不出售该物业,不然还是以市价水准买持有楼契的房子为秒。

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