【上车新希望】失落新居屋 还有甚么「选宅」?

2019年居屋搅珠,中奖固然高兴,可以低价拣楼,若然运气不够,不妨回流二手巿场寻宝,想知有甚么货源供「选宅」,先计算您的购买力﹗

600万楼入场门槛

今年的居屋申请入息金额有所增加,当中2人或以上的家庭入息上限是5.8万元,资产上限是201万元。其实一对申请居屋的夫妻,是绝对有能力在私人市场买入上车盘。

以600万元二手楼为例,一对夫妻如向银行申请8成按揭,所需要的现金分别为:

首期:600万X20%=120万元

首次置业印花税:600万X3%=18万元

经纪佣金:600万X1%=6万元

律师费:1万元(视乎不同律师楼收费)

总现金合共=120万+18万+6万+1万=145万元的现金

所需现金是低于201万元的申请居屋上限。

以600万元楼最多可承造8成按揭,即贷款约480万,按现行普遍银行按揭利率2.375厘、供款30年期计算,每月总供款额为19,056(连按保)。同时,面对银行按揭的压力测试要求,假设实际按揭利率上升3个百分点(实际利率+ 3个百分点 = 2.375% + 3% = 5.375%),加压后申请家庭每月入息要求约45,761元,低于5.8万元。

贷款现金回赠减少供款期

因此,抽不到居屋的申请人并不用灰心,其实仍然有能力在私人市场,买入600万元的楼盘。而向银行申请按揭,一盘都有现金回赠,如银行提供2%的现金回赠计算,借款480万元,可得现金回赠9,6万元。以每月供款约1.9万元计算,9.6万元的现回赠,可节省约5期的供款。

今期居屋的热门地点,何文田、长沙湾及荃湾都有600万元以下的二手楼盘放售,但当然呎价会较居屋为高,因此所买到的面积会细一点。

500万楼入场门槛

如果认为600万元楼格价太高,以500万元楼计算,所需要的入场费又会是多少?

同样以8成按揭计算

首期:500万X20%=100万元

首次置业印花税:500万X3%=15万元

经纪佣金:500万X1%=5万元

律师费:1万元(视乎不同律师楼收费)

总现金合共=100万+15万+5万+1万=121万元的现金。

同样,以普遍银行按揭利率2.375厘及30年供款期计算,每月总供款额约15,880万,而在现行压测要求下,申请家庭每月入息要求约38,134元。不过,若将上车预算下调至500万元或楼下,或需于物业地段及面积上作取舍,往新界西北区或单幢楼入手寻宝。

相对于居屋,在私人市场买楼再转售就不需要补地价,日后换楼细屋搬大屋会较方便。

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