【按揭拆局】物业被钉契 能否申请按揭?

买家总喜欢在市场上执平货,但是万一遇上因业权问题而被钉契的物业,虽然价钱上会较市价为低,但亦有机会影响到按揭的申请。

了解钉契原因

一般物业被钉契主要是分三个原因,其一是最常见收到屋宇署发出的清拆令(order),要在指定时间内清拆僭建物业,相关清拆令注册于土地注册处,亦即是钉契。

第二个原因是业权纠纷,较常见是联名买楼的夫妇,因为离婚而导致对物业业权分配不满,而诉诸法庭。相关的法庭告票在土地注册署登记,亦即被钉契,以免有人在判决前将物业转手。

第三个原因则是业主欠债,业主可能因拖欠非按揭银行或财务公司债务而被财务公司会将物业钉契,以防止业主出售或转名。另外,亦有机会是业主长期拖欠交管理费等违反大厦公契行为而被钉契

钉契后能否买卖?

即使物业被钉契,但其实当中不少物业亦可以作买卖,不过买家就要承担风险,例如物业被落order,买家便要继承有关清拆令的责任,日后要自行支付相关的清拆费用。

如果是因为离緍而出现法律诉讼,则要等到法庭作出裁决才能成交。同时,由于买卖通常在合约写明以「现状」交易,即买家在签约时己表明一早已知相关的钉契问题,日后就不能以此作为诉讼理据,而拒绝买卖。

 

能否做按揭?

如果物业因有僭建物或清拆令而被钉契,部份银行亦可以批出按揭,但必定会派人睇楼,评估有关僭建物的严重程度及还原费用,并可能会要求借款人签署文件,同意承担因僭建物而衍生的所有责任。不过,为弥补风险,银行的按揭利息可能会较高或者调低按揭成数。但值得留意是,如果钉契物业想申请高成数的按保,则几可肯定不会获批。

至于因离婚诉讼而引起的钉契,则要等到离婚有裁决才能才买卖以及申请按揭,否则一日未有裁决,业权随时都会转变。

若因业主欠债而被钉契的物业,会以loan agreement形式注册在土地注册处,这类买卖仍可进行,只要卖家在合约列明会在交易前「解钉」便可以。若然交易当日,单位仍然没有取消钉契,业主即是违约,买家有权提出取消交易,并要求赔偿所有损失。

因此,买家要留意,虽然涉及钉契的物业一般都会较市价平出售,但是亦有会增加日后按揭利息或是降低按揭成数。买家最好在买入前了解物业如何才能解钉,并将有关成本计入其中,才能知道是否值得买入。

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