【新手教学】按揭术语字典(上)

 

买楼承造按揭过程繁复,单是听到一大堆术语,足以令各位置业初哥头昏脑胀。今集就为大家拆解常用按揭术语!

估价
银行肯借出几多钱是根据银行对物业的估价。如一个单位成交价是800万元,但是银行估价只有750万元,银行最多借9成,即估价750万元的9成,675万元。银行的估价会随楼市及经济环境不停变动,在淡市下,银行会下调估价。因此,买楼前最好都向银行查询最新的估价。

按揭成数
按揭成数是指买家向银行或其金融机构贷款额,所占的楼价百分比。 按金管局规定,不同的住宅物业价格,会有不同的最高按揭成数。 以首次置业的买家为例, 1,000万元或以下的物业可申请按揭保险,当中800万元或以下的物业最高可借楼价的9成, 900万元以上至1,000万元最高可借8成。对于加按或是将单位用于租出,银行亦会相应调低物业的按揭成数。

至于资助房屋方面,居屋绿表申请人最多可借9成半,而白表最多可借9成,房协资助房屋最多亦可借9成。 如果是一手物业,发展商可能会会提供较高成数按揭贷款,如七成、八成等,但利率会较市场为高。

供款占收入比率
银行贷款前,当然要考虑申请者的还款能力,银行会计算申请人供款占收入比例,只要每月还款额低于或等于每月收入的50%,便能过关。假设每月还款额是10,000元,申请人每月收入就要有20,000元或以上。 不过,如果申请人的收入不是固定,例如地产代理每月主要收都是来自佣金,银行可能会为收入打折,具体做法视乎个别机构而订。

压力测试
基于近年银行按揭利率低,金管局为怕日后利率上升,有大量还款人无力偿还,因此规定按揭贷款申请者做压力测试。以目前主要的按揭利率2.375%计算,压力测试是假设银行加息3厘至5.375厘后,每月的还款额不得超过申请人现时的收入的60%。 若申请人已持有一物业或以上,有关压力测试要求会提高,加息3厘后,每月供款不得超过申请人现时的收入的50%。

TU报告
TU报告即是环联信贷报告,银行在批出按揭贷款前,会查阅申请人的信贷报告。有关报告会记录了申请人的信贷活动,包括贷款额,还款记录,有否拖欠贷款、破产等。 信贷评级分为A至J,一般而言,A至C最好,D至H属合格,而I和J则不合格,评级过低会影响贷款申请的机会。

HIBOR
是指银行同业拆息,银行之间贷款利率,银行公会网站于每工作日公布同业拆息利率,并分为1日至12个月8个时段。

P按
称作最优惠利率(Prime Rate),如申请者申请P按,按揭利率根据「P+X」计算,X为固定,P会因银行市场而作加减。

定息
若银行以定息借贷,在整个还款期间,利率会不变。

浮息
都是浮息利率,会因应银行市场情况有增加及减少。

下一集,再为大家拆解其他常用按揭术语!敬请期待!

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