《2019施政报告》放大招 这些措施值得关注!

香港特首近期发表了《2019年施政报告》,这次主要在土地及房屋政策上大幅着墨,包括放宽按揭保险成数及增加中长期房屋及土地供应等多管齐下。报告亦提议加快落实三条新铁路支线和扩大科技人才计画,这些政策将为香港楼市带来哪些影响与机遇呢?下面我们一起来分析。

加快落实三条新铁路支线

《施政报告》提出加快落实三条新铁路支线,包括屯门南延线、北环线及东涌线延线,详述如下:

1.屯门南延线

屯门南延线是将现有的屯门站延伸约2.4公里至屯门南站,邻近屯门码头。屯门码头附近主要私人屋苑包括海翠花园、慧丰园、迈亚美海湾、美乐花园及启丰园等。综合土地注册处资料,以今年第三季计算,上述5个屋苑平均每宗二手注册金额介乎535万至645万元左右(见表一)。除了屯门南延线外,「屯门至赤鱲角连接路北面连接路」预计于2020年落成,为往来新界西北和大屿山提供最直接的路线。这条新干道通车后,由屯门南往返香港国际机场,行车时间预计可由现时约30分钟缩短至约10分钟,将方便市民和游客来往屯门和机场,并为区内带来消费。

2.北环线

北环线是现有锦上路站的新支线,约长10.7公里,建议新增凹头站、牛潭尾站、新田站和古洞站。目前区内有不少洋房屋苑,如加州花园、加州豪园及锦绣花园等。政府致力发展新界东北,投入200亿元于落马洲河套区,兴建「港深创新及科技园」。与此同时,政府积极发展「古洞北及粉岭北新发展区」,预计容纳逾 19万人口,提供逾7万个住宅单位(当中逾2万个私人单位)。单以古洞北发展计,估计可容纳近12万人。北环线的落成将方便新界东北两地居民来往,加上毗邻深圳,相信亦会便利两地往来。

3.东涌线延线

东涌线延线是从现有东涌站,向西延长约1.5公里至于东涌西增设的一个新铁路站,落成后将方便居民出入。事实上,政府致力发展东涌新市镇,东涌扩展计画涵盖现有东涌新市镇东西两面,将提供约49,600个住宅单位,容纳约145,500人口。该计画亦会提供约500,000平方米总楼面面积作办公室用途、327,000平方米总楼面面积作零售用途,以及 50,000 平方米总楼面面积作酒店用途。

扩大「科技人才入境计画」适用范围

除了加快落实三条新铁路支线外,《施政报告》建议就创新及科技局于2018年推出的「科技人才入境计画」,扩大适用范围至科技园及数码港以外的公司,以及涵盖新的科技范畴,加快输入海外和内地科研人才。

事实上,特区政府一向透过不同的入境计画吸纳人才。据资料颢示,在未包括单程证之下,透过「一般就业政策」、「输入内地人才计画」、「优秀人才入境计画」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」获批来港工作的人士,再加上「资本投资者入境计画」一并合计,去年人数高逾6.7万人。除加强本地人才强化本港竞争力外,同时亦会为为本港住屋带来刚性需求。

多项房屋及土地政策

不得不提的是,《施政报告》重中之重的房屋政策,而为回应市民的置业需求,《施政报告》提出放宽首次买家的按揭保险成数,申请最高9成按揭贷款的楼价上限由400万元提升至800万元,而申请最高8成按揭贷款的楼价上限由600万元提高至1,000万元,后者包括自用楼换楼按揭。

以往由于按揭贷款成数低,限制买家于二手市场的选择。透过按揭保险提高按揭成数后,相信将释放更多购买力,特别是有供款能力,但未够首期的人士,甚至有助重启换楼链。事实上,10月16日《施政报告》公布后,刺激二手交投上升。综合美联分行资料,以10月16日至20日计,35屋苑共录97宗成交,相比起本月首15日合共71宗高出约36.6%;若以平均每日宗数计算,《施政报告》公布后5日平均录约19宗成交,较本月首15日公布前平均每日约5宗更高出约2.8倍(见表二)。

除了放宽按揭保险外,报告中亦提及多项增加供应的措施,当中包括增加白居二配额。19年白居二共有3,000个配额,报告建议明年增加配额。此举可释放更多有意购买未补价的二手居屋及二手公屋置业需求,有助增加二手成交。

增加居屋和「绿置居」供应亦是其中一项措施。报告提及明年推售1.2万个居屋和「绿置居」单位,数量较19年的8,600个增加约4成,届时可为市场提供更多资助出售房屋,纾缓供不应求情况。不过,因居屋与「绿置居」单位的实际比例分布尚未公布,加上未来居屋供应量仍然相对紧绌,故估计有关措施对短期楼市影响不大。

此外,报告提及明年首季出售安达臣道地皮,作第二个「首置」项目,提供约1,000伙。鉴于单位数量不多,故预期对私人市场的影响不大。报告亦提及加快出售现时租者置其屋计画39个屋邨中约42,000个未售出单位,可让公屋租户购入现居单位;因租置计画对象为公屋租户,非私人住宅客源,故料对私人市场影响不大。

另一方面,《施政报告》中亦提及土地共用先导计画及收回土地条例,收回土地条例主要针对公营房屋供应的增加,而土地共用先导计画同时会增加公营及私营供应,均较填海更快增加供应。由于公私营房屋比例调整至7:3后,每年私楼供应目标由18,000个单位下调至13,500个,因此新政策或令私楼供应增加,纾缓私人住宅供不应求的情况,有助楼市健康发展。

总括而言,本次《施政报告》除了于房屋政策着墨不少外,亦扩大科技人才计画及加快基建发展,有关措拖不仅有利香港未来发展,更能体现香港在大湾区的重要角色。

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