公共房屋VS私楼,一文读懂香港「置业阶梯」

早前有机构发表《2019全球物价报告》指香港租房成本全球第一,而人均月薪收入只排第27位,在高物价水准下,香港人到底是如何置业的?

与内地一样,其实香港的房地产市场也有等级之分,最高级为私楼,私人楼盘一直于香港住宅市场担当重要的角色,根据香港政府统计处<<2016年中期人口>>资料显示,香港超过一半人口居于私人永久性房屋;再者是居屋,第三级为公屋。当中「公屋」为说明有需要人士的住屋问题而衍生,而「居屋」则帮助中低收入家庭能够置业,是房屋阶梯的重要一环,而近年为进一步完善房屋阶梯,特区政府又再增添「绿置居」及「白居二」。下面我们来一一介绍。

 

公屋

为低收入家庭解决住屋问题,公屋即「公共租住房屋」亦应运而生。它是政府兴建,廉价出租给基层市民的公共房屋,相当于内地的廉租房,没有产权。于2018年第三季,香港近3成人口居住于公屋单位。公屋租金低廉,据香港房屋委员会资料,截至18年3月底,公屋单位的平均月租约为1,880港元。

值得留意,香港房屋委员会曾推出「租者置其屋」计画,即以可负担的价钱购买现居的租住公屋单位,虽然该计画现时未有继续推行,但该批「租者置其屋」计画第一期至第六期已发售的屋邨,有部份已透过「未补地价的第二市场」出售予合资格人士,亦有部份「已补地价」于公开市场流转。

居屋 白居二 地产 楼

 

居屋

其次介绍居屋市场,计画全称为「居者有其屋」,一般由政府兴建,但也不乏私人参与,是拥有产权的公共房屋,但政府提供折扣,类似于内地的安居房。它是香港特区政府为了让中低收入家庭实现自置居所的愿望而推出的。居屋既是中低收入家庭自置居所的第一步,也提供机会让经济条件已获改善的公屋租户自置居所,从而腾出其公屋予正在轮候公屋的人士。据<<2016年中期人口>>指,约16%人口居于资助出售单位(以居屋为主)。

居屋 白居二 地产 楼

近期「新居屋2019」开卖成为香港楼市其中热话之一,新一期居屋于5月30日开始接受申请,包括何文田冠德苑、长沙湾凯德苑、葵涌尚文苑、将军澳雍明苑、马鞍山锦晖苑及沙田旭禾苑6个居屋屋苑,共提供4,871个单位。预料于8月搅珠(抽签),而成功申请者将于11月开始获邀拣选居屋单位。

除了新居屋外,同期「白居二」又接受申请,而「白居二」全称「白表居屋第二市场计画」,主要为合资格的白表人士*可「免补地价」购买二手居屋,而「白居二2019」提供3,000个名额。与「新居屋2019」申请者同样需要符合资格,并同样预料于8月搅珠,而预计于今年12月会发出白居二批准信,成功申请者届时可透过「第二市场计画」无须缴付补价购入二手居屋单位。

与此同时,绿表人士#亦可透过「第二市场计画」购入二手居屋。值得留意,二手居屋除了可让合资格人士(白表人士及绿表人士)购入未补地价的第二市场外,另一类为已补地价的二手居屋。由于业主已先行将单位缴付补价,因此该批单位可于公开巿场流转。

*白表人士一般指符合指定收入和资产限额的非公屋户主的买家。
#绿表人士一般指符合公屋轮候资格或现有的公屋户主,没有入息限额,可购买一手居屋或未补价的二手居屋,但买房后要将现居公屋交还给房署。

 

「绿置居」及「首置」

「绿置居」(即出售绿表置居计画) 定价一般比居屋更低,有助于绿表申请者自置居所,并借此腾出更多公屋单位以编配给轮候公屋人士。新蒲岗景泰苑作为首批绿表置居先导计画专案,而第二个专案长沙湾丽翠苑亦已推出。

除了上述「公营房屋」外,为协助未能符合申请居屋资格、但又未能负担私营房屋的家庭,在不影响公营房屋供应的前提下,近年政府推出「港人首次置业」(「首置」)先导专案,为不同收入家庭重燃置业希望,而首个专案为市建局于马头围道专案,提供450个「首置」单位。

 

调整公私营房屋比例为七比三

为满足社会对公营房屋的需求,长远房屋策略督导委员会(简称「长策会」)于去年12月公布《长远房屋策略》2018年周年进度报告,调整公私营房屋比例为七比三,即未来十年总房屋供应目标45万伙中,约7成为公营房屋供应(占约31.5万个单位),即由17年公布十年目标的28万伙上升约12.5%。当中公屋及绿置居单位为22万个,而其他资助出售单位则为9.5万个(见图)。

居屋 白居二 地产 楼

私人住宅十年目标减少约25%

然而,在整体供应目标不增反减的前提下,私人住宅由17年公布十年建屋目标18万伙减少至18年公布十年建屋目标的13.5万伙,即减少约25%(见图)。随着私人住宅供应目标下调,卖地计画的潜在私人土地供应亦相应减少。据资料显示,卖地计画中的潜在土地供应可供兴建单位数目由18/19年约25,510个,减少至19/20年约15,500个单位,大幅减少近4成;若与近8个财政年度平均每年约29,400个相比,更少47%。

至于发展商实际吸纳土地供应方面,往往与潜在土地供应有一定差距。根据过往纪录,差距最接近的是17/18年度,当年发展商实际吸纳土地供应占潜在土地供应达8成;若以过去8个财政年度计算,实际吸纳土地供应可建单位平均每年约19,400伙,占平均每年潜在土地供应约29,400伙的66%。若将此比率作推算,即19/20年度潜在土地供应可供兴建约15,500个单位中,假如发展商最终可吸纳当中约7成土地供应,即本财年最终可吸纳土地供应可建单位数目将不足11,000伙。除非期间有大型地皮成功补地价,为市场提供额外供应,才可缓解私人住宅供应紧缺的情况。

为舒缓私人住宅供应问题,特区政府积极觅地造地,冀望短期可加快把农地用作发展房屋,长远则透过填海来增加土地供应,以确保楼市能够长远健康发展。

有任何香港投资或置业疑问,立即按此向在线客服咨询!

相关文章 :

【港漂分享】小房换大房 我是这样省下几十万的!... 从仲介手中接过房子钥匙的那一刻,我的内心是无比激动的。因为这意味着历时近120天的换房大战终于尘埃落定,我又可以回到实验室里,安心踏实地做我...
合租手册:送给在香港找租房的你 “合租”在港漂圈中一点都不陌生,香港寸土寸金,楼价高、房租贵,初来报导,一个人独自租房要承担的经济压力非常大,所以“合租”便成了一种趋势。...
验房不求人,收房时必看“四大绝招”... 刚刚过去的国庆黄金周,北望长城人山人海,南眺天涯海角人潮汹涌,各大景点都是挤满了旅行放松的人们。而香港楼市则在这期间频频推售新盘,其中不乏低...
【港漂分享】在香港买房 我从来没有后悔... 近期香港风波不断,让人都快要忘记这里的大海远山和嫺静生活。好在有信心的人们始终相信,等到阴霾散去,香港依然是那个便捷宜居的摩登都市。...
香港买房“上车”究竟有多难?盘点3大障碍... 上车,是香港形容“首次买房”形象而传神的专有名词。有坊间智慧称,无论如何,都要先“上车”。意思是只要先买了一套房,就是搭上了香港楼市这辆顺风...
分享: