央行房贷新规出台,香港按揭利率比内地便宜一半?

8月25日下午中国人民银行发布公告宣布:从10月8日起新发放的个人住房贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR也就是贷款基础利率。

根据规则,按最近一个月(8月20日)LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%,差不多是香港按揭利率的2倍。除此之外,两地买楼还有哪些不同呢?

1、贷款按揭大不同 

——香港房贷利率约2%,比内地便宜一半

香港一向以低利率吸引了不少投资者,即使今年部分银行上调了最优惠利率(P),仍然相较内地来说低很多,因此,投资香港房产对内地人来说成本还是相对较小,那么如何在香港做购房按揭呢?

  • 香港购房贷款基本流程

选择好自己喜欢的房屋后,就可以拿着房产证去跟银行申请按揭贷款了。目前,全国首套房贷利率和二套房贷利率分别约为5%至6%,而香港的房贷实际按揭利率仅为2%多的水准,比国内的房贷利率便宜接近一半。

香港银行提供的按揭计划主要分为两大类别,分别为:以银行同业拆息(HIBOR)作基准的“H按”及最优息利率的“P按”。当香港市场资金充裕时,H按的开支一般都会较P按低,即用H按供房会比使用P按省钱。当然,H按的息率会受市场不安定因素而出现波幅,P按就相对平稳,即使加息也是缓慢上升。

  • 房贷额度计算

跟内地购房贷款的情况类似,虽然能跟银行贷款,但也不能借100%。而在香港申请房贷,主要分为两类,一是以收入为基础,二是以资产水准为基础。

1、以收入为基础

在香港,如果贷款人的主要收入并非来自香港,最多只可以借房价的50%,如果是一千万以上的房产,则最多只能借40%。反过来说,购房必须先准备最少50%的首付。不过要留意的是,申请人在申请按揭时需要保证无其他房贷或担保,如果有的话,按揭贷款额度需要再被调低一成。

2、以资产水准为基础

如果贷款人没有收入或没办法提供收入证明,可以考虑改以资产值向银行申请贷款。但是按揭额度最高只有房价的40%,而且要肯定自己在申请按揭时没有就其他按揭房屋作出借贷或担保,否则,按揭贷款额度需要再被调低一成至30%。

2、房屋公摊怎么算? 

——香港取消“公摊”,计算实用面积

内地的房价,都是包含公摊面积的。而2012年12月,香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积”。当年4月,《一手住宅物业销售条例》开始实施,新房只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价。尤其是对于新房,不按照“实用面积”标注,还可能吃上官司,被罚款100-500万港币,判处3-7年监禁。

对二手房,香港地产代理监管局强制要求,仲介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。

3、租金回报 

——香港租金回报较高,领先北上广深

据《2018全球城市租金回报率》统计,香港的租金稳中有回升,达到2.3%左右。

而比较北上广的租金回报率则仅仅在1.41%-1.74%之间,与香港租金回报率有一定差距。虽然香港租金回报率近三年呈探底回升态势,相比国内一线城市仍旧有优势。所以在香港买房,如果按揭得当,实现以租养供是完全有可能的,就等于租客来帮你供房,这也是为什么香港人喜欢“藏富于楼”的原因了。

4、产权不同

——香港房屋产权是永久的吗?

而在国内,住宅物业一般拥有70年产权,公寓一般50年产权。而香港房子产权理论上是永久的,50年以上的老楼,政府会强制让业主维修。但是每个单位的地皮是向政府“租”借过来的,每年要向政府交地租。

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收。买香港的房子,最重要是要到地政署“查册”就是查房子的过去及现在,上面清楚注明房子的政府租约。

5一手房VS二手房 

—— 二手房和新房一样受欢迎

在内地,大家一般更偏爱新房,一来新房一般在新区,价格相对低一些,未来升值空间更大。二来内地的二手房建造时间久远,保养不妥当,品质问题不少。同时,有些旧楼没有电梯,出入不方便。这就造成大多数内地人偏向购买新房。

但是在香港,二手房和新房一样受欢迎。香港的二手房除了供应数量比一手多,遍布全港各区,其单位面积及地理位置亦有优势。一般来说,二手房楼龄越大,单位实用率越高,而且其总单位面积也会较大。如60年代发展的美孚新村、70年代的太古城、80年代的红磡黄埔花园等,单位实用率均超过八成,是香港二手房经典的楼盘代表。这些二手房建成多年,社区经过多年发展,无论街市、交通、康娱设施都比较齐全。即使近年来一手市场不乏新落成的豪宅楼盘,二手房还是有不少的捧场客。

沙田第一城

另一方面,购买二手房最大的好处就是可以即买即住,有现成的单位可以看房,无需等楼盘建成后才有得看。若买家认真做足功课,还有可能找到低于市价的笋盘。买入后经过悉心的装修和增值,过多几年更可能以高于买入价转手售出,以赚取差价。不考虑转售的买家,也可以考虑出租单位,平均都有3%上的回报(如果懂得议价和为房屋增值,更可做到4%甚至6%以上),为自己增加每月的被动收入。

当然,计画购买二手房的买家,入市前记得要亲自视察单位,留意楼龄和房屋品质,以免因房屋太旧而影响银行审批按揭,亦可确保单位的景观符合自己的要求。不过,由于二手房始终有人居住过,买家亦有可能承担一定的风险和变数,如业权、楼契、维修保养等问题。因此,在购买前一定要检查清楚单位状况,切记做好查册,可以让专业的地产代理帮忙提供单位的土地注册处资料,了解业主及单位的背景,万一单位有问题,如发生过命案等,买家可及时发现终止交易,以免收楼后才发现被坑!

通过香港与内地买房不同点的对比,香港在房贷利率、租金回报方面都有优势,如果你想了解更多,不妨向我们的专业持牌客服做线上咨询,定会给你详细的解答。

微信扫码关注【美联物业香港】微信号

解锁更多香港楼市情报!

微信号:melian_hk

 

相关文章 :

不想买房招损失?先看清这4大盲点! 香港的房地产向来深受内地投资者欢迎,但不少买家却因为算错数,高估了自己的经济能力等原因,最后被迫挞订,错失黄金投资机会。究竟什么是挞订?...
内地人香港购新房 这份干货能帮你大忙!... 如今,来香港奋斗的港漂年轻人越来越多,自然而然成为了香港房地产的潜在购买力。根据近几年的资料可以看出,内地买家在港置业更偏好于购买新楼盘。...
香港银行纷纷推「还息不还本」措施 3大盲点要留意!... 肺炎疫情持续蔓延,为减轻买家经济压力,多间香港银行推出了「还息不还本」等措施,以舒缓大家短期资金周转。...
一部名人赴港买房简史 一篇当下香港置业启示录... 中国人爱买房,似乎是与生俱来的本能。往远了说,我们是农业国家,自古讲究“有瓦遮头”,土地和房产是关乎身家性命的重中之重,这些是祖祖辈辈传承流...
800万房首付仅80万,新按揭如何精明上车换房?... 香港特首林郑月娥于10月16日公布《施政报告》放宽首置人士按揭成数后,楼市即刻传来正向回应。据媒体报导刚过去的周六、日(19至20日)楼市气...
分享: