挑好房不如挑对房,看这篇就够了

香港房产向来以“保值”蜚声国际,站在中美贸易战的风口浪尖上,即便部分房产难逃逆市火势,仍有个别优质楼房力抗跌市。投资路遥知力,挑对房子是关键!

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回顾2018年,香港整体住宅市场价量与2017年相若。惟到了第四季,在中美贸易战升温、股市波动等负面情况影响下,买家取态转趋审慎,使得整体交投有所回落。即便如此,香港超级豪宅市场依然一枝独秀,个别楼盘更录得高价成交,反映出豪宅市场抗跌力强。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,去年香港超级豪宅并未受到整体市况转淡而有所影响,山顶南区个别超级豪宅项目更不乏大额成交,包括九龙仓集团及南丰集团合作发展、会德丰地产负责销售的山顶楼盘Mount Nicholson、新鸿基地产旗下山顶Twelve Peaks以及长实地产的90 Repulse Bay Road,呎价以10万元为基准。

「毫无疑问,港岛的山顶、南区、半山、跑马地薄扶林等及九龙的九龙塘,均为传统豪宅地段,楼房叫价动辄逾亿。我们都将这些楼房定义为超级豪宅,本地、海内外富豪特别钟情,但由于供应有限,卖一套少一套。」

他续说,2018年截至10月,全港逾亿元超级豪宅成交量接近150宗,而2017年全年总计约130多宗,反映超级豪宅依然有价有市。

「除传统豪宅区,一些新兴的豪宅区亦备受注视。最明显的例子便是九龙站九龙站住宅除坐拥一线临海地段和交通枢纽等绝对优势外,社区规划完善,当年开发商的建筑设计和用料也十分讲究,建成之后发展至今一直深受本地和内地买家欢迎,也有很多外籍租客。」

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在新兴豪宅区中,布少明特别看好九肚山丽坪路和启德。「九肚山丽坪路本身私隐度很高,环境绿油油一片,远离烦嚣。几个项目的开发商都花了很多心机和资源去打造产品。我相信,当项目陆续建成和入伙后,豪宅社区的气派便会成形,十分具有潜力。」

他又表示,启德新发展区的未来潜力将与今天的九龙站看齐。「启德区的发展正在进行得如火如荼,早两年开售的新盘将于明年陆续交楼,铁路、商业、酒店、体育、休闲等社区配套亦将集中落地启德,社区配套足以媲美九龙站和西九,亦正是行内常说的“今日九站,明日启德”。」

展望2019年的超级豪宅供应,布少明指出,除了目前几个专案的尾盘外,将有三大瞩目新盘登场,分别为长实中半山波老道项目;资本策略的渣甸山项目;以及新鸿基地产的司徒拔道18号项目。

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「市场期待已久的波老道专案已建成,相信开发商会把它进行精致装修后才招标放售。另外,资策亦表示会把渣甸山专案和未来的山顶项目,做到精益求精,尽善尽美。新地的司徒拔道新盘,品牌本身已是品质保证。」

2018年中,政府宣布向空置一手住宅征收空置税,透过现有差响机制收取应课差响租值的200%。他指出,一手空置税对中小户型的新盘影响较大,特别是800至2,000多万的中档住宅,政策出台后开发商加快了新盘的销售步伐。

「然而,开发商根本不会急于放售超级豪宅。对于尚未入伙但已建成的超级豪宅,开发商要么缴付一手空置税,要么先租后售,只为等待更好的价格出售。」

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展望今年楼市走势,布少明表示审慎乐观。中美贸易战持续、股市和人民币兑港元汇价波动等周边因素,难免影响中小型住宅买家入市心态。至于加息的影响,他则认为这已是大多数买家预期幅度之内,大致已获市场消化,故影响轻微。

「奈何香港政府推出的抑制楼市措施仍在,业主换楼成本高,按揭限制多,阻碍了二手放盘量,影响了住宅楼盘作为资产的流通量,导致楼价干升或干跌现象,但随着大市楼价回落,我想政府也是时候考虑改变楼市策略了。」

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