楼价 地产 楼

由数据看九龙站房地产潜力

怎样的物业才算得上豪宅?相信不同的人会有不同的答案。以香港来说,港岛区的山顶、半山、南区、跑马地大坑等毫无疑问属传统豪宅区,而九龙区传统豪宅区则集中于九龙塘何文田等地段。除此之外,由填海而来的西九龙,当中九龙站亦已成为香港新兴豪宅地区。

何解该区能成为豪宅区?主因九龙站面向维多利亚海景之余,有部分港人更认为由西九龙面向中环的景观,比起半山区回望九龙更胜一筹;再者,九龙站物业坐拥往来机场非常快捷的机场快线,由于香港是不少国际集团的区域总部,往来世界各地已成为国际财团高层的日常工作一部分。加上筹备多年的高铁香港段通车在即,届时往来内地各个主要城市更加便捷。再者,九龙站写字楼有不少大型企业进驻,而且往返中环亦是一个地铁站之隔,故西九龙成为不少企业高层择居之处。

随着「机场核心计画」(又称为「玫瑰园计画」)启动,整个计画需要进行大量填海工程,当中包括西九龙填海计画,加上配合新机场、机场铁路、青屿干线、西区海底隧道等大型基建,更令当中毗邻维多利亚港优势的九龙站,亦应运而生成为新兴豪宅地段。

九龙站上盖拥5个住宅物业,包括天玺凯旋门君临天下擎天半岛漾日居,毗邻九龙站的柯士甸站亦有The AustinGrand Austin,7个住宅项目共提供超过7,600个单位。上述物业最早入伙为漾日居,落成年份为2000年;最新为The AustinGrand Austin,落成年份为2014年。

至于楼价方面,综合<<土地注册处>>7月份注册个案计算,上述7个屋苑二手平均实用呎价介乎逾2.4万港元至逾4.5万港元左右。当中天玺近期亦录瞩目的高价成交,根据<<一手住宅物业销售资讯网>>资料,天玺今年7月份录1宗逾9,400万港元的成交,平均呎价超过6.8万港元;而5月份同一项目更录2宗逾亿元个案,平均实用呎价更分别高达7.6万及7.4万港元。

由于九龙站位置优越,深受内地人士欢迎。据美联物业房地产资料及研究中心综合土地注册处资料,以2017年至今年首季的5个季度计算,香港二手住宅个人买家登记中,按已知买家姓名作分析,当中国内买家(以买家姓名拼音辨别)占个人买家住宅注册量录约6.7%。若以上述九龙站及柯士甸站屋苑计算,该区国内买家占区内个人买家住宅注册量高达约23.2%(见图一)。

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九龙站及毗邻一带住户入息高企   身居要职及以专业人士为主

九龙站拥地理优势,楼价亦自然高企,而居于九龙站大型屋苑及毗邻的柯士甸站住宅物业的住户收入往往较高。根据2016年中期人口报告,九龙站及毗邻一带的家庭数目约6,500户左右,当中家庭月入10万港元或以上超过2,900户,即占约4成半;至于全港总家庭数目录逾251万户,当中月入10万港元或以上约16.4万户,即仅占6.5%,足见九龙站及柯士甸站等一带高收入住户占比明显高出一截(见图二)。若以家庭住户每月收入中位数计算,九龙站及毗邻一带高达8.9万港元,同样远远抛离全港家庭住户每月收入中位数约2.5万元的水准。

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除此之外,居于该地段的工作人口亦往往身居要职及以专业人士为主。同样来自2016年中期人口报告,居于九龙站及毗邻一带的工作人口中,经理及行政级人员占约33%,专业人员亦占近16%,两者合共占约49%;至于全港同类职位的占比只有约17%左右。

九龙站拥全香港最高建筑物

除了住宅外,九龙站亦有大型商场(Element),而且亦拥有目前全香港最高的香港建筑物-环球贸易广场(简称ICC),楼高118层,当中有不少大型跨国企业租用。值得留意,本财政年度卖地表中,有1幅位于广深港高铁站上盖的纯商业地。该幅九龙连翔道与柯士甸道西交界的商业项目势成市场焦点之一。该地皮位于高铁站上盖,规模庞大,市场估值甚至有望达千亿港元。

高铁拉近两地   西九龙文娱艺术区密锣紧鼓

九龙站拥有完善的社区,未来仍会持续发展。首先广深港高速铁路香港段预期目标完工日期为今年9月。高铁香港段以西九龙站作起点,连接内地各个主要城市,可达北京、上海等地,而据资料显示,预计由西九龙站至广州南需时约48分钟,至福田只需14分钟。

此外,正在兴建的西九龙文娱艺术区(简称西九文化区),是香港重要的文化基建投资,未来将发展成为一个糅合地方与传统特色,并加入国际和现代元素的世界级综合文化艺术区。西九文化区将打造成为一个具备世界级文化艺术设施、优秀人才、地标式建筑和优质节目的综合文化艺术区。

九龙站贵为香港新兴豪宅地段,面向维港美丽景色,加上坐拥机铁、港铁及即将落成的高铁香港段的优势,配合正在兴建的西九文化区坐镇,而未来亦有贵重纯商业地诞生,地段潜力优厚。

除了九龙站外,与九龙站仅一站之隔的奥运站相信同样亦会受惠高铁通车。事实上,奥运站面向九龙西面的海景,同样拥有大型商场及写字楼物业,而呎价上亦较九龙站「亲民」。以区内楼龄较新的珑玺帝峰.皇殿计算,综合<<土地注册处>>最新7月份注册个案计算,平均实用呎价介乎逾2.2万港元至逾3.3万港元。至于早于2000年落成的维港湾,部份个案实用呎价更不足2万元。加上奥运站一带大型屋苑数目比起九龙站有过之而无不及,购房选择上更多。

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