由香港房策看未来供应分布

香港弹丸之地,地势多山,土地短缺问题直接影响每年的房屋供应量,亦是左右楼市走势的重要元素之一,近年香港特区政府积极觅地以稳定楼市发展,并于2012年9月成立长远房屋策略督导委员会( 下称「长策会」),就制订新的长远房屋策略向政府提出建议,而《长远房屋策略》亦应运而生。长策会于去年12月公布《长远房屋策略》2018年周年进度报告,紧随其后政府公布了18/19财政年度第四季卖地计画,接下来就为大家简单介绍香港未来房屋供应的分布情况。

报告公布最新19/20至28/29年度十年的总房屋供应目标为45万个,该45万伙供应目标中,约7成为公营房屋供应(占约31.5万个单位),当中包括22万个公屋及绿置居单位,其他资助出售单位则为9.5万个;至于私营房屋供应目标方面,则占余下3成,即约13.5万个单位(见图)。

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值得留意,上述为「长策会」每年公布的十年建房「目标」,并非实际供应数字,至于实际供应还看政府卖地计画。随着上月最新《长远房屋策略》公布后,年底政府亦公布18/19财政年度第四季(19年1月至3月)卖地计画,而整个18/19财政年度卖地计画宣告尘埃落定。

启德发展区成住宅官地重镇

总结18/19财政年度卖地计画,透过住宅官地、铁路住宅专案、市区重建局项目及私人重建/发展项目,合共可提供约13,850伙私人住宅供应。综合市场消息,当中有逾4成半来自住宅官地,合共可提供近6,500伙;值得留意,本财政年度官地供应主要来自启德发展区。据资料显示,18/19财政年度合共有14幅住宅官地招标,当中启德占6幅,占比高逾4成。而18/19财年(截至去年底)已成功被发展商吸纳的住宅官地共有7幅,涉及总地价约290亿港元,当中启德发展区占3幅,成交价介乎于约80亿港元至约89亿港元之间,即3幅启德地皮已涉及逾250亿港元,地皮数量及涉及地价分别占总数逾4成及逾8成半(见表)。

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至于余下3幅启德地皮中,其中1幅已推出市场招标,截标为19年1月下旬,而另外2幅则安排于今年首季招标(见表)。

铁路住宅项目是另一主要供应来源

除了官地外,铁路住宅项目是另一主要供应来源,18/19年度共有4幅相关地皮招标,当中3幅已成功被发展商吸纳,包括黄竹坑站第三期、何文田站第二期及油塘站通风楼;余下1幅安排于今年首季推出的是将军澳日出康城第11期物业发展专案,上述4个专案共提供逾4,300个单位,可建的单位数目仅次于官地。

市区重建局方面,本财年仅估计提供逾600多个单位,连同上述铁路住宅专案一并计算,即「一铁一局」共提供约5千伙,合共占比逾3成半;至于余下的私人重建/发展项目,本财年仅合共提供逾2千伙。综合上述资料,18/19年财政年度卖地计画合共可提供近1.4万伙私人住宅供应。

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