美联黄建业:楼价难重现「非典价」 料疫情平复后「U型」回升

新型肺炎肆虐,楼市气氛逆转。美联集团主席黄建业指出,「小阳春」被疫情紧急煞停,预计2月一二手成交按月急跌3成,料上半年楼价持续受压,惟强调置业需求只是被疫情「急冻」,现时香港经济及楼市基调较2003年稳健,故预期楼价不会出现「非典价」,料上半年楼价将下跌约5%,加上新供应已连续两年于高位横行,未来极可能下滑,待疫患结束,经济前景回复乐观,释放积聚已久的购买力,届时楼价或会「U型回升」,若供应不足长远或增升势,不利楼市健康发展,故建议政府尽快出招造地建屋,以避免可能出现的供应断层。

疫情煞停「小阳春」 料成交按月跌三成

黄建业以天气比喻楼市,指出2020年伊始,因应中美达成贸易协议,股市回升带动,加上按揭保险上限放宽,楼市于去年年底开始逐步回暖,楼价跌幅放缓,「小阳春」提早于1月初,即春节假期前出现,一二手成交同告上升。今年1月新盘销售量售出约1,170伙,较去年12月录约500伙按月急升逾1.3倍。新盘热销带动二手交投,二手成交量由去年12月的约2,247宗* 升至今年1月估计的3,100宗**,按月升近4成。可惜「小阳春」来去匆匆,被新型肺炎这股突如其来的「冷风」紧急煞停,短线成交「急冻冰封」。以新盘为例,今年大年初一至年初七(1月25日至1月31日)期间售出约24伙,较去年大年初一至年初七录得的67伙,大跌64%;同期10大二手屋苑交投,亦由去年的19宗减少至今年的12宗,跌幅达37%。

黄建业预期,楼市正受到新型肺炎威胁,成交短期难以「解冻」,预期今年2月住宅物业的成交量将按月下跌3成,当中新盘销售量或跌至800伙,二手成交量录约2,200宗。连带全年交投亦会回调,如新型肺炎持续达三个月,即是于4月或之前结束,预期全年新盘销售量将跌至约16,000伙水平,二手住宅注册量则跌至约40,000宗,按年分别跌近15%及约3%。

*因土地注册处数据滞后,去年12月二手成交量由今年1月二手注册个案反映,但因受新型肺炎的影响,土地注册处办事处暂时关闭,成交个案延后注册登记,而1月注册数据实际仅截至1月24日为止。
**以2月份注册个案反映。

楼市基调有别 料难现「非典价」 建议减免差饷助业主

本港楼市持续两年高开低走,如今更出现新型肺炎,难免令人联想到2003年非典时期。但黄建业认为无需过份悲观,现时楼市基调较2003年稳健。回顾非典爆发时,楼价已经由1997年高峰期连续下滑接近6年,其时楼市已届摇摇欲坠,非典之爆发遂触发「骨牌效应」(Domino Effect),成为推倒楼价的最后因素。事实上,03年3月非典于香港爆发,楼价回落至谷底跌约8%,此后即因应疫情放缓而辗转回升。以目前楼市与2003年比较,现时本港楼市及经济结构远为稳健(见表一),尤其是新供应减少,置业刚需持续,加上市场资金充裕,只要新型肺炎未大规模于社区爆发,香港经济不致严重下滑,仍相信楼价暂难有大跌空间,「非典价」极难重现,料上半年楼价将跌约5%。

表一:2020年「新型肺炎」与2003年「非典」下香港楼市数据对比

新供应高位横行见顶 未来或现「断层」

仔细比较03年与现时的市况,最大的分别在于供应。运输及房屋局公布最新「私人住宅一手市场供应」资料,截至去年第四季,未来3至4年新供应数字录9.3万伙(见图),已经连续7季于「高位横行」。值得留意,19年新盘售出约18,700个单位,创自2013年一手条例生效以来新高;不过,19/20年卖地计划土地供应仅可兴建约11,850伙,则创自2010年引入「政府主动卖地机制」后的10年新低。意味着新盘供应「出多入少」。由于公私营房屋比例调整至7比3,加上每年私人住宅供应目标已由上个财年1.8万个减至本财年1.35万伙后,下个财年目标料将进一步调低至1.29万伙,土地供应之缺可见一班。在私人住宅土地供应目标逐步调低下,相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少,而未来3至4年新供应短期见顶,并有下跌压力,房屋供应或于数年后出现巨大的「断层」。

黄建业指出,市场普遍预期新房屋供应将出现「断层」,影响的不但是愈来愈多人心急入市,长远不断推高楼价,更重的是发展商的建屋推盘步伐都可以受到影响。在未有足够的土地建造私人房屋的预期下,发展商或会减慢卖楼甚至项目落成进度,这一点从数据或已反映。去年第四季私人住宅落成量仅录3,500伙,连跌两季,按季续跌约20.5%。若以全年合计,19年私人住宅落成量合共只有1.36万伙,按年大减约35.2%,并创4年新低,并仅占政府全年落成量预测20,415伙约67%。值得留意,原先估计去年落成的项目将会顺延至今年才竣工,不过,随着供应目标调低,加上面对新型肺炎疫情,或影响项目发展进度,相信今年差估署今年的约20,200伙落成量的预测将再次未能达标。

图:每季公布的未来新供应数据
资料来源:运输及房屋局

建议政府免差饷纾民困 造地建屋增供应

黄建业认为,现时置业需求虽然在新型肺炎的影响下暂延,楼价亦缓慢下跌,但观乎疫情爆发前的成交一度急升,现时的购买力只是积聚或等待入市时机,一待疫病解决,相信购买力有机会复现。特别是今年适逢「金鼠双春」之年,传统上带旺婚嫁,预期下半年结婚人数或增加,成家立业需求同步趋增,分支家庭将进一步推高住屋刚需。相信疫情过后,楼价会回稳,惟因经济下行及失业率「拉后腿」,楼价会于底部横行,然后回升,走势呈「U型」。须留意的是,现时特区政府受困疫情而未能专心解决土地问题,若再次拖延,房屋供应持续短缺,长远势必推高楼价,大增市民负担。

黄建业强调,疫情的影响只是暂时性,但房屋政策的影响却很深远,政府应及早规划。故短、及中长期,提出3大建议:

1) 短期利民措施:全面宽免住宅物业差饷,以减轻业主负担,与民「共渡时艰」
2) 中长期措施之一:尽快推行土地共享先导计划
3) 中长期措施之二:订定有系统的农地转换方案,进行长远规划及工程研究

黄建业指出,香港楼价急升的主因是土地供应不足,因此觅地建楼刻不容缓,建议从速加快农地改划审批及土地共享计划,「地尽其用」,释放土地潜力,以长远解决香港的土地问题,对症下药,稳定楼市健康发展。

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