买新房先看这些 揭开「香港住宅供应」面纱

美国联储局早前宣布减息四分之一厘,为逾十年来首次减息。由于美国自2015年底以来,共加息9次达2.25厘,香港只于去年9月「跟加」1次,而幅度仅为0.125厘,因此,香港大型银行这次并未跟随调低最优惠利率(Prime Rate,简称P rate),为市场预料之内。虽然如此,香港目前银行利息持续低企,是支持楼市的动力之一。然而,楼市走势受多方面因素影响,利率走势仅为其中一环。除利息外,供应亦是影响楼市的重要因素。本次小编将解析多项私人住宅供应资料,以供大家参考。

未来34年新供应按季平稳  惟类别资料变化大

私人住宅供应方面,香港特区政府运输及房屋局每季均会公布最新「私人住宅一手市场供应」资料。最新一份报告于7月下旬发布,该报告指截至今年第二季,未来3至4年新供应数字录9.3万伙,连续5季持平。所谓未来3至4年的一手供应,以3项类别组成,包括已落成未售出的单位、建筑中未售出的单位、以及已批出土地并可随时动工专案的单位。

虽然未来3至4年新供应数字表面上按季看似平稳,但值得留意,已批出土地可随时动工专案及建筑中未售单位于过去一季出现很大的变化。据资料显示,截至今年第二季,建筑中仍未售单位为5.3万伙,较首季6.2万伙减少9,000伙(见图一),相信与期内楼花销售加快有关。

反观,截至今年第二季,已批出土地可随时动工专案的单位为3万伙,较首季2.2万伙增加8,000伙,与建筑中仍未售单位数目呈明显背驰;不过,即使可随时动工专案单位显著上升,但此类专案发展需时,一般要较后时间才能竣工。至于余下的已落成未售出的单位则按季增加1,000伙(见图一)。

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施工量创7季新低

与此同时,运输及房屋局每季公布「私人住宅一手市场供应」中,亦同时公布季度动工量。今年第二季私人住宅施工量录1,700伙,按季减少约26.1%,并创近7季新低。综观近4个季度(去年第三季至今年第二季)私人住宅施工量每季仅介乎1,700至2,300伙的偏低水准,若以近4个季度合计,施工量于近一年间合共只有7,800伙。虽然如此,施工量过往亦曾出现连续多个季度处偏低水准的情况,如08年第四季至09年第三季,当时该4个季度的一年间合共仅7,200伙(见图二)。

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累积待批楼花单位跌破万伙  20个月新低

除了运输及房屋局每季会公布「私人住宅一手市场供应」外,地政总署亦会每月发布「预售楼花同意书」资料。一般而言,香港有不少新盘项目于建成前(俗称楼花)已推出市场发售,除了一些旧楼重建项目外,基本上新盘楼花的推售,需要先向香港特区政府地政总署申请「预售楼花同意书」(俗称售楼纸),并待该署批出预售楼花同意书后才可以楼花形式出售,目的旨在规管楼花的销售及保障﹐而现时最长的楼花预售期达30个月。

据地政总署最新公布,截至今年7月底,待批预售楼花同意书的住宅专案共有26个,涉及单位9,979伙,单位数目自17年11月后首度跌破万伙水准,创20个月新低(见图三)。若将9,979个累积待批楼花单位按预计建成年份划分,当中预计2021年建成量最多,录6,738伙(占约67.5%);其次为预计2022年建成,录2,484伙(占约24.9%);余下的757伙(占约7.6%)为预计2020年或之前完工。不难发现,当中有不少为楼花期较长的项目。

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总括而言,银行利息与供应均是影响楼市的重要因素。不过,香港作为自由开放的经济体,楼股发展与周边环境息息相关,面对目前中美贸易战不明朗等因素,建议入市前,买家需根据自身情况做好风险评估。

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