买香港房产 先分清这3类拥有权!

如今全球央行开闸放水,货币普遍贬值,在低息环境下配置房产的成本变低,而购买香港房产仍然是全球投资者们的保值之选,在投资放租前不妨先来了解清楚香港房产的业权问题,避免收租回报遭受损失!

香港房产产权主要分为三种,分别是唯一拥有人,联权共有人/分权共有人,信托人。

  • 唯一拥有人(Sole Owner)

「唯一拥有人」即是由单人独资拥有住宅物业的「全权拥有」,若物业只有一个人,没有可供其选择的产权类别,他理论上独自拥有整项住宅的业权。业主可以一个签名就能处理业权的买卖和处理按揭。

  • 共有产权

买房除了可以由一人全权拥有,亦可与其他人「拼单」买入,而拼单的名额以及人数并没有限制,可以是3人、4人一同买入单位,而且亦不限是近亲,可以是与祖父母或是朋友一起买入。

当拥有一项住宅物业的人数超过一个人时,业主在接受该项物业时可以在两项共有产权类别中选择一项,即分权共有﹙TENANCY IN COMMON﹚或联权共有﹙JOINT TENANCY﹚。

分权共有﹙TENANCY IN COMMON﹚

用分权共有方式买入物业,是指物业的业权会具体分为不同份额,由不同业主根据他们所付的楼价比例分配业权。例如夫妇各出一半楼价,业权则会分为50/50。如果是三人买入住宅物业,每人支付的金额相同,业权便会分为各占三份之一。亦有情况,是三人买入物业,其中一人出资较多,占楼价一半,则该人会有楼价一半业权,其余两人则会各占四分之一业权。

业主有权出售自己持有的物业业权,如持有住宅的50%业权,则可出售住宅50%业权,除非业主与其他持有人协议一同将所有业权一次过出售,否则无权代表其他业主出售他们的权益。不过,如非必要,很少业主会出售部份物业的权益,因为银行不会为业权不全的住宅承造按揭,出售业权不全的半契楼,市值会大大降低。

至于,如果分权共有的其中一名业主身故,物业权益便成为其遗产的一部分,会按其遗嘱内容去作出分配。如死者没有立遗嘱,则按照无遗嘱继承法律而去作出分配。

联权共有﹙JOINT TENANCY﹚

联权共有又名「长命契」。如果夫妇以联权共有方式买入物业,两人都会被整体视为同一拥有人。当其中一人身故,该名人士权益将自动转移至其他在生的联权共有人,直至剩下最后一人为止。例如夫妇以联权共有持有物业,男方身故后,物业会变为女方全权拥有。另外,如要将物业出售,亦需要所有联权共有人士同意出售。

如果联权共有要转名作内部交易的话,要先改为分权共有,将住宅业权平均分配,再出售其中一方的业权予另一方。

无论是哪种共同拥有方式持有物业,如果业权人中间有纠纷甚至反面,又或者其中一人出尔反尔,签了合约后却不愿签楼契,现实情况都会造成无法取得银行按揭

  • 信托人

个别人士可能因应其特殊情况,须委托他人代买物业,受托人会签署一份信托契声明物业业权实际属于何人,而合约上及楼契上业主则为该受托之人。简单的说,就是看来是业主的人原来并非是业主。

 

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