买新房流程 按揭 楼价 地产 楼 地产代理

教你买香港新房不走弯路

中美贸易战升温,人民币走势再添波动,港元资产成保值之选,而香港一手房选择内栊精装,户型多元化,加上发展商推出的多种付款方案,吸引中港买家目光。不少人着急买房,却并不清楚买房的具体流程。一手房购买到底有哪些流程?每个流程我们要做什么、准备什么资料? 这是买房之前必须了解清楚的问题。

现时当地发展商推出一手商品住房,需在楼盘开售前最少7天发放售楼书,让准买家在物业开售前透过售楼书了解专案的资料,如位置、间隔、面积、预计关键日期等;资料除可在售楼处查阅外,亦可流览<<一手住宅物业销售资讯网>>或一手商品住房项目的官方网页。由于香港不少一手商品住房于建筑期间以预售楼花方式出售,因此买家在选购一手商品住房单位前除透过售楼书了了解项目外,亦要参观示范单位,而发展商一般会提供「装修」的示范单位,另外亦会提供与「交楼标准」一致的示范单位,俗称「清水房」。此外,建议各准准买家亦应到实地观察附近环境。当然,亦可透过地产代理查询一手楼盘物业,并会协助准买家登记认购/入标。

价单价与折实价准买家购入香港一手商品住房大致上通过两类方式入市,其中一类正是发展商公布推出单位的价单。而发展商在楼盘开售前最少3天公布价单,价单内除了售价外,亦提供各类付款方法及优惠等。值得留意,现时购买一手商品住房时,多数发展商均会提供不同类型的折扣优惠,如按成交期长短,印花税折扣等。因此实际楼价在大多数情况下均较价单上列出的「定价」为低,而扣除所有折扣后的「折实价」(俗称「光猪价」,即按价单上订价/售价,扣除发展商指定付款办法后的额外折扣、印花税回赠、提早还款扣减等优惠后的折扣价),才是买家实际需要支付的楼价,买家在入市前亦应详细了解价单定价及折扣。

此外,发展商在楼盘开售前最少3天公布「销售安排」,「销售安排」包括出售日期、时间、地点及指明是次出售的住宅单位等。

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「入票」登记与「招标」竞价

准买家于项目开售前「入票」登记,所谓「入票」指准买家进行登记认购,并附上一定金额的本票作为其购买的意向登记。开售前发展商一般会进行抽签,为各个已登记的购买意向决定拣选单位的先后次序。「入票」除抽签发售之外,市场上亦有一手商品住房单位以先到先得形式发售,意味准买家拣选好单位后便即日签署临时买卖合约,简单快捷。

除此之外,另一类购买一手商品住房的方式是「招标」,就个别单位入标竞价。各楼盘专案推售的单位的销售方式各有不同,买家亦可从发展商公布的「销售安排」知悉。

「细订」及「大订」

在开售当天,各买家可依次序选购,同时在当天将签订临时买卖合约以及支付相当于5%楼价的临时订金(俗称「细订」)。同时要注意签订临约后的5个工作天内要签订正式买卖合约,一旦买家未能如期签署正约,将被视为放弃进行交易,发展商有权没收先前已支付的当于5%楼价的临时订金。签署正式买卖合约的同时,买家需要再支付5%楼价的正式订金(俗称「大订」),及支付是次交易的物业印花税。因此各准买家在入市前应准备好手上现金。

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至于一手商品住房楼花付款方法方面,发展商主要提供即供付款及建筑期付款两种方法,顾名思义,即供付款指的是成交期相对较短,意味买家需要尽快向银行申请按揭支付楼价余款,并立即开始供款。而建筑期付款则可待物业入伙时,再开始找银行进行按揭及供款。即供付款一般可享较大的售价折扣,而建筑期付款则享更长的成交期,适合需要较长时间作资金调动的买家,因此付款方法较为适合则视乎各买家需要而定。

税项

与此同时,内地买家如有意到香港购买物业,除了要缴付「买家印花税」(Buyer Stamp Duty,简称BSD)(相当于15%楼价)外,同时亦要缴付「15%新住宅印花税*」(New Residential Stamp Duty,简称NRSD)(非香港永久居民需付相当于15%楼价),两项税额即合共为楼价的30%。

*201611月「双倍印花税」(Double Stamp Duty,简称DSD)调高至划一为15%的「新住宅印花税」税率

申请按揭

处理完买卖合约后,下一步到银行申请按揭。交易完成后就可静待项目入伙及办理转让契等法律档,迁入理想家园。

收楼及验楼

至于收楼后,仍有验楼的一环,买家除可自行验楼外,亦可自行聘请专业验楼师代为验楼。于单位发现问题的地方可贴上标签或自定清单,以便发展商跟进。

上述简介希望令大家了解香港购一手房的一般流程及注意事项,在入市前能够运筹帷幄。各准买家购买一手商品住房前,可透过地产代理查询一手楼盘物业,联同代理参观示范单位元,而代理亦会协助登记认购/入标。此外,应流览<<一手住宅物业销售资讯网>>或一手商品住房项目的官方网页以了解楼盘资料。与此同时,认购前应计算自己的负担能力,除了计算置业开支,如楼价、律师费、税项等各项开支,以免失去预算。

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