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香港二手房价回档 私宅租金仍处高位

近期香港楼市弥漫着观望气氛,相信二手楼价短期内仍存在回档压力。至于与楼价息息相关的租金,在今年暑期传统租务旺季期间达到最高峰。据美联「租金走势图」资料显示,今年8月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.32港元,刷新历史记录。近期租金虽然跟随楼价有所回档,10月份略为回落至37.89港元,但仍处高位水准,比去年同期增长5.4%(见图一)。

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楼价与租金走势相似,回顾过去20多年,香港楼市经历两次主要的调整,分别于97年及08年见顶,及后楼价与租金双双回落。然而,值得留意,两段时段两者跌幅却不尽相同。根据「美联楼价指数」,香港二手楼价于97年6月见顶,至98年6月,一年间暴跌约41%,同期租金跌幅相对较少,跌约2成半。该次楼价跌幅远较租金惊人是由于97年炒风盛行,不少投资者持有数个房产,而当时按揭息率高达9厘,亚洲金融风暴发生后,按揭利率更一度扯高至逾11厘;当时租金回报率(未扣除管理费、差饷及其他费用)虽有4至5厘,但仍远低于按揭利率,意味着业主放租房子后所收到的租金仍不足以用作楼按供款,手持多个房产的业主面对楼价下跌却无险可守,只好劈价求售,进一步扩大楼价跌幅(见图二)。

反观08年,二手楼价于当年3月见顶,至09年3月的一年间,下跌约16%,同期租金则跌约21%。租金跌幅较楼价大,与97年相反,相信是经过97年洗礼后,本港楼市炒风较97年温和,加上当时按揭利率于低位徘徊,最高仅得3.25厘;而租金回报率高逾5厘,业主放租房子所收到的租金仍能支付楼按供款。故此,更多业主选择将单位放租,租盘供应增加,扩大租金跌幅(见图二)。由此可见,二手楼价及租金走势存在紧密关系。

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楼市气氛转趋观望   住宅租售比率升

反观近期楼市气氛转趋观望,有部份准买家搁置买楼计画,暂时租住单位,以观望后市发展,带动近期住宅租售比率(即住宅租务占住宅市场租务及买卖的比率)明显上升。事实上,过往当楼市观望气氛转浓,住宅租售比率亦会有所上升。以美联物业促成的住宅租务及买卖个案作计算,如08年金融海啸爆发,租售比率曾逼近6成;又如13年2月下旬香港特区政府推出双倍印花税(DSD)及收紧按揭措施后,住宅租售比率曾超越6成;又如15年至16年初股市下挫,租售比率更一度冲破7成水准;至于近期中美贸易战、股市下跌、加上香港加息等,租售比率已再次超越6成(见图三)。若楼市观望气氛持续,预计住宅租售比率有机会进一步上升。

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近期租金即使跟随大市有回落压力,但租务市场需求强劲下,长远来看将为租金带来支持。根据香港政府统计处资料显示,在私人房屋的家庭住户总数目中,目前自置居所住户(指拥有所住房屋单位业权的家庭住户)的比率约64%,比起十年前约7成减少;换句话说,即表示租住私人房屋的家庭住户比率由十年前约3成升至目前逾3成半(见图四),为租务需求带来支援。

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除了香港居民的住房需求外,香港贵为国际之都,高等院校教育亦闻名中外,吸引不少内地尖子南下赴学。据大学教育资助委员会资料显示,香港8间大学的资助院校课程(研究院研究课程、研究院修课课程、学士学位课程、副学士课程的全日制及兼读制),2017/18学年约1.21万名内地学生就读,数目创纪录新高,成为香港住房需求的另一动力。

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