香港楼市半年成绩表出炉 揭晓最热门板块!

2019年已过半,回顾香港上半年的房地产表现,市场置业氛围依然浓烈。今年初香港楼市重拾动力,交投回暖;惟5月初中美贸易战重燃,为市场增添观望气氛,交投稍放缓,但这并不影响大众的购房欲望,上半年依旧有大量买家涌入香港楼市,尤其新盘销量表现不俗。至于下半年香港的楼市走势,亦可从多项因素作参考。

一手私楼注册量创15年以来的半年新高

新盘方面,上半年发展商持续推盘的同时,又积极销售货尾,一手大收旺场。据美联物业房地产资料及研究中心综合土地注册处资料显示,在不包括一手公营房屋之下,今年上半年一手私楼注册量录逾1.2万宗,较去年下半年升逾55%,并创15年以来的半年新高。

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至于新盘销售最多的项目主要来自大埔将军澳区。综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料计算,大埔天钻成为上半年新盘销售王。第二位为将军澳LP6,第三位是大埔海日湾II,而将军澳MONTARA大埔云汇1期则位列第四及第五位,大埔及将军澳两区项目销售排名梅花间竹。

二手住宅注册量较去年下半年升约46%   楼价上半年升约8.8%

二手住宅市场方面,交投较去年下半年同样造好。综合土地注册处资料,今年上半年二手住宅注册量超越2.3万宗,较去年下半年高出约46%。当中以天水围嘉湖山庄最多,而沙田第一城美孚新邨分别位列第二及第三位,太古城愉景湾亦分别跻身第四及第五位。

若以金额划分,今年上半年二手住宅注册量超越2.3万宗中,与去年下半年相比,当中逾600万至1,000万港元升幅最高,达50.8%;其次为升约48.6%的逾1,000万至2,000万港元;而600万港元或以下及逾2,000万港元,则分别较去年下半年升约44%及升约37%(见表)。

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楼价方面,二手楼价于年初触底反弹,连升数月,而且更打破去年高位水准﹐一度创历史新高;惟随着中美贸易战升温,楼市气氛呈观望,以致交投放缓,楼价亦由高位回软,不过综合上半年楼价仍录升幅。根据「美联楼价指数」显示,上半年楼价累录约8.79%的升幅。若以3区划分,九龙区累积升幅为3区最高,「美联九龙楼价指数」上半年升约9.33%;其次为新界区,「美联新界楼价指数」上半年升约9.1%。至于港岛区,「美联港岛楼价指数」上半年升约6.28%。

租金方面,以今年上半年计,与楼价同样录升幅。据美联「租金走势图」显示,6月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约38.15港元,而上半年累升约3.1%。由于近年有不少内地人来港工作或读书,对港楼住屋需求带来新动力。当中毗邻大学学区的住宅深受内地大学生欢迎,不时更有不少租客预缴1年租金合租。以红磡海滨南岸2座中层G室为例,属3房间隔,吸引内地大学生合租,并预缴1年租金,按单位月租2.9万港元计,涉及预缴金额合共约34.8万港元。

卖地方面,单以官地计算,今年上半年共有6幅住宅地皮安排推出招标,当中主要来自启德区,共有4幅,而元朗及大屿山长沙则各占1幅。由于启德地段优越,极具发展潜力,一向深受中资发展商青睐,4幅启德官地中,其中1幅由2间中资发展商华润置地及保利置业合作投得,涉及金额约129.16亿港元;至于余下3幅均则是中资发展商与香港发展商合作,当中的中资发展商均属中国海外,3幅地皮金额分别约127.4亿港元、约125.9亿港元及约98.9亿港元。至于大屿山长沙1幅住宅地皮,则由雅居乐集团副主席以约11.3亿港元投得。

下半年利好利淡因素角力

展望下半年香港楼市,可从多项影响楼市因素作参考,而目前利好利淡因素角力。由于香港属典型的小型开放经济体,备受周边环境影响,贸易战一日未完全解决,香港楼市仍在其阴霾之下。

反观,随着香港特区政府去年底公布公私营房屋比例由6比4改为7比3,本年度私人住宅土地供应目标下调至13,500伙,较上年度减少约25%。另一方面,卖地进度缓慢,若以19/20全年度卖地目标13,500伙计算,财政上半年只到目标约4成水准,并需在未来两季力推土地才可达标。

再者,美国自2015年的加息周期中,香港按揭息率期间仅上升八分之一厘,即目前约2.375厘左右的低水准。与此同时,香港失业率一直维持在2.8%的低位,均成为支持楼市的因素。

另一方面,香港作为国际大都会,拥有各项优势,包括得天独厚的地理位置、闻名遐迩的国际金融中心地位等,近年更大力发展创科产业,吸引世界各地专才来港生活及发展事业。而特区政府也一直透过不同的入境计画吸纳香港以外人才来港工作,并为本港带来住屋需求。

更重要的是,当他们日后成为香港永久居民后,更可以毋须缴付BSD买「港楼」,置业意欲增加,成为楼市潜在购买力,当中高收入人群入市能力不容忽视。根据资料显示,透过各项入境计画(包括「一般就业政策」、「输入内地人才计画」、「优秀人才入境计画」、「非本地毕业生留港/回港就业安排」及「资本投资者入境计画」,但未包括单程证)安排来港人士取得居留权的人数续升,去年有关数字「破万」,攀升至近1.1万人,较2017年近8,600人增加约2成半,为「港楼」需求增添动力。

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综合而言,香港楼市面对利好利淡因素角力,纵使目前有不少利好因素支持,但下半年最终还看中美贸易战。

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