今年疫情当道，经济不稳，虽然政府早前提升高成数按揭的门栏，但实则各大银行正收紧按揭审批。买过楼的朋友知道，以往可能1.5个月成交期已经足够，但如今，如果您正计划买楼，一定要预留多点时间申请按揭，疫情影响下，最好预留最少3个月时间作为成交期。

大部份人买楼都需要申请按揭，即是跟银行借钱买楼，以楼宇作为抵押，在一定年期间按时归还款项，又称“供楼”。既然是跟银行借钱，当然会对于入息有所要求，亦需要做压力测试，以下分别跟大家敍述一下固定收入同非固定收入人士按揭需要注意的事项。

​首先，我们需要界定什么是固定收入和非固定收入，就字面来说，只要每个月收入的金额都一样的话，是不是就算是固定收入人士呢？其实银行介定固定收入和非固定收入，除了每月入息的金额之外，还会检视申请人是受雇还是自雇人士。如果是公司老板给自己出粮的话，都算是自雇人士，而自雇人士无论每月的收入有多固定，仍然会被银行视为非固定收入人士。

固定收入人士向银行申请低成数按揭，总体来说会简单容易一点，通常只需要向银行提供三个月的收入証明、银行月结单及一年税单，不过高成数按揭就可能要多些资料。

至于非固定收入人士，是否就代表很难向银行借钱呢？其实香港有很多工种都属于非固定收入，例如保险经纪、销售从业员、自雇人士、Freelancer等，他们又是如何向银行办理楼宇按揭的呢？

其实银行亦有一套方法去衡量这些非固定收入人士的入息和还款能力，一般来说，只要申请人能够提供过去六个月的个人银行入数纪录、过去一年的税单等，银行就能够估算到非固定收入人士的入息。当然，不同银行的计数方法可能有所不同，需要再个别咨询。

因此，非固定收入人士，特别是现金出粮的工种，必需要紧记将收到的全部报酬，都及时放入一个银行户口，申请按揭时银行才容易将数额计算在内。紧记，银行户口纪录必需能够清楚反映每一个月的收入情况。

不过，无论是固定收入人士，还是非固定收入人士，都不是必然能够向银行借取心目中的理想金额的，办理按揭时，还需要注意个人信贷评级等等的因素。所以平时信用咭准时还款，不随意拿个人资料查询借贷资讯等都是很重要的。

Lucy 蒋一洪

P&S ACADEMY创办人，香港房地产投资课程首席导师，有“楼巿蒋门人”之称。向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员，教授财务、物业投资与营商技巧。