新冠肺炎疫情反复， 近日又再度大爆发。笔者发现，在现时疫情的影响下，很多朋友都十分关心楼价的发展。事实上，楼价当然重要，但大家绝对不能忽视在疫情影响之下，即使找到了心仪的楼盘，但却做不到按揭，便会更麻烦了。

疫情反复， 引致银行提高按揭门槛

在疫情反复的大前提下，银行很有机会会收紧按揭政策，想要买楼入巿上车或投资的朋友们，在寻找心仪楼盘的同时，更应该同时确认按揭文件已经准备妥当。

事实上，在疫情反复下，不少受影响朋友们很有可能面对收入大打折扣、被迫放无薪假期的问题。在现时的情况下，银行也特别注重这种情况。

而有个别银行对按揭文件的要求，也从 3 个月的粮单、 强积金报告，增至6 个月的要求。

也会按个别例子，将其粮单上的收入作调整，例如可能只计算7成人工。这样的情况下， 买家便很有可能不能通过压力测试。根据HKMC指引，所有按揭保险申请个案须遵守香港金融管理局相关指引及要求。未能符合压力测试的首次置业人士，有关按揭保险保费须因应风险额外调整（不适用于香港按揭证券有限公司推出定息按揭试验计划）。

压力测试的话，针对不同申请人的条件，在供款与入息比率上有不同的要求。假如申请人是自住、无按揭在身，当前按揭利率下，每月供款不能超过入息的50％；如要通过压力测试，即加息3厘后，每月供款不能超过入息的60％。

简单点来说，举一个例子，陈先生的月收入是六万元。假设陈先生以自己名义申请按揭的话，他的每月用以偿还所有的贷款 (包括楼按、信用咭贷款等等) 的金额不能超过 3 万元， 假设现时利率是 3%， 当利率升至 6 %时， 他每个月用于偿还贷款的金额，不能超过3 万 6千元。

解释完什么是压力测试，让笔者再为大家举一个现实的例子，看看要安排好按揭文件并确认其能过关的重要性：

一位买家在准备按揭文件时，认为数目不大，因此掉以轻心，以为银行应该一定批妥，结果就在成交前一星期左右，被银行告知其按揭申请不获接纳，买家极度徬徨。最后虽然能成功找财务公司借贷，但却要面对极惊人的利息。结果他渡过了非常辛苦的数个月，再次重新预备文件，才能将其按揭转回一般银行。

在那短短的一年间， 笔者可以说是见証着他因为压力得变 “一年白头”

从得知被银行拒批按揭时，直到找到财务公司以高息借贷时的那种忐忑的心情

在未能将按揭转至银行的低息按揭， 要偿还高息贷款的那种财务压力

所以，有心想要买楼的朋友们，在你们兴冲冲地寻找心仪楼盘的同时，也绝对不能忽视按揭文件的预备。

申请按揭所需文件

假设你是一位普通的上班族，在预备按揭时，请确保你已经准备好以下文件喔：

• 香港身份证副本
• 最近期之住址证明(如水、电费单)
• 工作及入息证明：
• 最近年度之薪俸税单
• 最近3 个月薪金入帐银行纪录
• 最近3 个月之粮单
• 最近3 个月之强积金供款纪录

注意，这些只是最基本的，银行有机会视乎按揭申请者的行业和入息証明文件，银行有机会需要申请者补回更多的文件，例如上一年的入息証明、税单等等。

而对于自雇人仕又或是收入不稳定的朋友，在入息証明文件方面，银行对此要求便会更高。

因疫情反复引致停工，建议延长成交时间以预备按揭

除了文件能不能过关，大家也不能忽视因为受疫情影响，故很多公司、银行及政府机构都转成 work from home的模式。 变相来说，你申请按揭的批核期有可能被拖长。

再说一个更差的情况：万一有文件需要补齐，例如税单、银行纪录、强积金纪录等等， 万一在你申请上会期间，遇上疫情爆发而需要停工，因而赶不及在成交期前批出按揭， 便会更麻烦了。

感觉有点难以理解？其实很简单，就让笔者给你一些例子，让你能更具体地了解为什么文件齐了，但还是会赶不及做按揭？

例子一 (单纯因为疫情而拖慢了按揭的进度):

今年五、六月的时候，ICBC 整间银行都在实行轮班制，怎轮班？不是同一家分行内，A同事上班就B同事休息的那种，完全是整家分行都会关门一星期！

倘若你想要做八成半、九成半的按揭的话，当银行通过了，便要等按揭公司审批，变相来说，你便需要更长时间等候。

例子二 (基本入息文件齐备了，但需要补交文件，却因为疫情而被拖慢)：

即使你已经有了粮单、税单以及三个月的入息証明，但银行在审批时，却有可能会因为觉得你工作的公司规模小、入息不稳定、入职时间短等各种因素，而需要你再提供去年的税单，又或是上一年的工作纪录。

在现时疫情反复的情况下，你遇上了税局要在家工作，以致拿不到去年的税单，又或者因为去年工作的公司也关门 work from home， 便会非常麻烦了。

总括来说，买楼上车，不管是投资还是自住，都是一件值得庆祝的事，但前提是大家必须事先准备好一切所需文件，以提升按揭的成功度。可以怎样做呢？很简单，平常早一点， 收齐好自己的银行纪录、税单、强积金纪录以及各种资料。

有见及此，笔者十分建议想要买楼的朋友们，在落订买楼前，可以先行找一些有经验的专业人仕替你看看， 根据你的入息証明，银行到底会不会批出按揭。

真的， 不管你是有没有买楼经验，安全起见，还是先找人替你看看。因为巿场资讯是常常变动的，这个月已经和上个月可能有所不同，银行也会随巿况调整按揭的松紧度。

蒋一洪LUCY

P&S ACADEMY 创办人，香港房地产投资课程首席导师，同时也被称为“楼巿蒋门人”／“楼巿掌门人”，多年来向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员，教授财务、物业投资与营商技巧。