楼市正式进入跌浪，近月银行对单位估价更见谨慎，报导连日指出不同屋苑的估价亦录得下跌，而且每间银行的估价亦有出入。大家可知，为何各间银行的估价不一？估价是否真实反映市况？如何才可获得较高的估价？

银行估价，一般都是委托估价行为物业作出估值，其考虑因素甚多，例如相同屋苑类近单位的最近成交价、物业质素、座向、景观、屋苑附近设备等。因此可以说，估价没有一定的准则及计算方法，大家或者曾有经验，同一个单位在网上估价可相差数十万、甚至百万之多！顺带一提，某龙头银行的物业估价全委托一间大型的测量师行进行评估，因此银行的估价趋势，很视乎该行对后市的信心而定。相反，亦有一些银行沿用数间估价行进行评估，因此较易取得较高的估价。

不过还有一种原因，有可能导致估价下跌，令人有跌市的错觉。自2016年政府将住宅物业交易的印花税率划一调高至15%，首次置业的香港永久居民可获豁免，“首置”身份变得非常珍贵。当年之前以联名方式买入物业的业主，开始以转让业权的方式将业权归一，从而恢复“首置”身份。当然，转让业权仍然须缴付印花税，假设业主A跟业主B共同拥有一个物业，各有50%业权，而单位市值500万，如业主A打算将自己的业权转让给业主B，须付250万的印花税，根据从价印花税收费表，印花税税率为1.5%，即要付$37,500。其实，业主可找按揭中介的帮忙，联络一些估价较低的银行，一般可低至市值的八成。在此例子上，单位估值降至400万，即只须付200万的印花税，实际印花税只需$100，比原先减少了$37,400的印花税。此举令业主大大节省成本外，还可以令其中一人恢复“首置”身份，但就会令市场有成交价下跌的错觉，从而影响对未来同类型单位的估值。

由此可见，估价的上落可以很大，估价高可以帮助买家更容易入市，估价低亦有利于打算将业权作出转让或补地价的业主，因此寻找合适自己的估价非常重要。不过转让业权的业主需要留意，如转让单位的成交价太低，税局有机会怀疑及需要补交税款。另一方面，有意置业的朋友，要注意现时卖家的开价有可能较估价为高，建议先为物业预先估价，以免大失预算，及可成为还价的理据。另外，可向有经验的按揭转介公司寻求协助，为心仪单位争取最高的估价，否则有可能需要预备更多首期、抬钱上会。