上星期提及住宅官地百亿地王近年不时出现，言犹在耳，昨日再度有百亿地王诞生，启德跑道区最后一幅住宅地刚以102.8亿元批出，连同今次成交计算在内，史上合共有 16 次成交价逾百亿元的住宅官地纪录(见表一)，反映发展商对后市抱有信心。

牛年楼市开红盘，无论是上车盘以至大额豪宅均录得理想承接。市场普遍料今年新盘交投上升，更有外资大行预测新盘交投量可高达2.7万伙水平。观乎过去十年每年一手私楼注册量，最高是2019年约2.1万宗，而最低为2013年约9,986宗，而每年平均一手私楼注册量约1.55万宗，本栏认为年内是否能做到2.7万伙，还要看供应及楼价的变化。

事实上，过往的确曾经出现过如此高成交量的情况，如98年一手私楼注册量高逾3.1万宗， 03年时亦高逾2.7万宗。98年及03年一手私楼出现高成交量，主要因为经历97年亚洲金融风暴，及03年沙士肆虐，以致当时经济低迷，不少人对后市失去信心。加上当时“八万五”政策下，私楼供应大幅增加，令发展商争相以震撼价卖楼吸客，98年及03年平均每宗一手私楼注册金额分别约380万元及近290万元，吸引大量购买力入市，部分二手客源亦转投一手，推升当时一手私楼成交量至此水平。

反观，现时“面粉价”高企，加上需求庞大，相信发展商会以价先行。以刚批出的百亿地王为例，每呎楼面地价高约1.58万元，贴近市场估值上限，较19年11月批出的毗邻地皮每呎地价约1.32万元，更高出近2成，反映发展商对后市乐观，市场估计项目落成后呎价甚至可高逾3万元。是次地王效应，将增加发展商推盘信心，对日后推盘订价亦具有指标性。

另一方面，要达至高成交量，还需要庞大供应的配合。翻查资料，98至04年期间平均每年私楼落成量高逾2.5万伙，同期平均每年一手私楼注册量亦高逾2.4万宗。本栏认为，虽然今年新盘交投量料按年上升，但受制于供应紧绌，料难做到2.7万伙水平。根据本行预测，2020至2024年的5年期私楼落成量平均每年约1.8万伙，较98至04年平均每年逾2.5万伙下跌近3成，故落成量远较当时为低的情况下，一手私楼注册量亦难以与当年相比，料今年新盘交投量录约1.8万伙(见图一)。

虽然以“量”计算，远不及97年及03年，但若以金额推算，则远超过当时。20年一手私楼录约15,400宗注册，注册金额约1,725亿元，平均每宗注册金额约1,120万元，预期今年有多项豪宅推出，推算21年成交金额可录约2,400亿元，分别较98年及03年多出约1倍及逾2倍(见表二)。

此外，随着近年房屋政策改变，公私营房屋比例由6比4调整至 7 比 3，而整体供应未有大增的情况下，卖地计划可提供的私人住宅土地亦见减少，发展商吸纳的土地亦跟随减少，预期未来私楼供应将进一步下滑。观乎近3年财年(18/19至20/21年度)卖地计划中，平均每年可兴建的单位数目只有约13,200个，比起之前7个财年(11/12至17/18年度)平均每年约20,100个大跌近3成半(见图二)。由于补地困难，加上需求仍然庞大，现在实在看不到发展商会以量换价！