新年快乐，笔者祝各位读者牛年大吉、身体健康、财运犇腾！

近期楼市回暖，新盘卖个满堂红，同时更带动二手交投。另一方面，非住宅物业的交投其实亦一直有显著上升的趋势。根据土地注册处以及美联物业房地产数据及研究中心所显示，今年一月份工厦注册宗数为近20个月的新高，同时亦连升5个月；商厦注册宗数亦创26个月新高；舖位注册宗数连续5个月录得过百宗；非住宅物业占整体物业注册宗数的比率更达25%，创下26个月新高。非住宅物业交投渐趋活跃，相信亦某程度上反映去年政府因应非住宅物业市场的周期变化，先后放宽相关物业按揭贷款成数以及非住宅双倍印花税，从而带动相关物业的交投。

工商舖与住宅物业一样可承造按揭，不过，银行承造工商舖按揭一般较住宅物业保守，当中细节亦不尽相同。首先，不论楼价，非住宅物业之按揭成数上限均为五成，另不设高息存款挂钩计划以及现金回赠。如借贷人申请按揭时同时拥有其他物业的担保或借贷，按揭成数会下降一成。此外，如借贷人的主要收入并非来自香港，按揭成数亦会下降一成。

按揭计划方面，申请人一般可选择P按或H按计划，而现时新造息率普遍为P-2.65%（P=5.25%），比住宅物业的P按略高大约10点子，还款年期最长为三十年。计算供款能力方面，供款与入息比率的上限为40%，压力测试的上限则为50%。如借贷人的主要收入并非来自香港，供款与入息比率以及压力测试的上限均下降一成。税项方面，新政策下买家无须缴交额外印花税以及买家印花税，只需要缴付从价印花税（AVD）（第一标准税率），税率最高达物业价格之4.25%。

估价方面，银行会视乎物业的优质程度计算估值，当中参考指标如地段、人流、承接能力或承租能力等。此外，要注意工商舖交投的活跃程度一般较住宅物业低，质素亦各有参差，所涉及之风险相对地高。如物业过往由大型公司承租，一般会较易估足价。但若卖方叫价偏离市价，又或者该物业长期空置，银行则较难估足价。如遇上估价不足时，买方可考虑透过向银行申请中小企循环贷款、加按套现其他物业，或以债券及股票等资产净值为依据等等途径申请额外贷款。要避免估价不足的问题，事前先准备充足资金最为稳妥。