市场上低于市价的特殊成交 (上)

踏入2018年,一直处于上升轨道的楼市升势更为强劲,伴随着股市破顶,楼市亦不断创新高,令不少想置业的人士只好把目光由传统物业转移至一些比市价较低的特殊物业,例如是“缺契”及“半契”物业。相信不少人并未有接触过相关名词,因此类型的物业只属市场上极少量的成交。如果想购买“缺契”及“半契”物业或意外遇上此类物业时,又应如何处理?这集就让笔者先讲解“缺契”物业转手时会遇到的问题。

所谓的“缺契”即未能向买家提供整分楼契或部分楼契中较重要的文件,如转名契(Assignment)、授权书(Power of Attorney)或买卖合约(Sales and Purchase Agreement)等。最常见的原因一般分为两大类:一是业主自己遗失;二是代办买卖手续的律师楼在处理楼契的过程中遗失。

购买楼契不齐全的物业,必须注意数点,其中最重要为按揭部分,因银行批出按揭贷款时需要楼契作抵押,若买家未能提供楼契,银行不会批出按揭申请,即使遗失后透过宣誓取回副本,仍难通过所有银行申请,部分银行或会拒批按揭或影响按揭成数,更不能申请按揭保险,批核结果要视乎业主的个人及物业状况而定。其次是买家除了难以找银行承造按揭外,转手亦不容易,一般买家未必愿意承接。最后还要留意,新买家需面对额外手续费及隐藏债务风险,或需缴清物业所涉及的款项,才正式拥有物业的业权。

若不想买到“缺契”物业,最稳妥的办法是买家在签约前,应先向地产代理查询有关资料,或委托律师确定物业契约是否完整。如果买家真的做足万全措施后,仍不慎买到“缺契”物业,亦有办法可以解决,现时大多数有两种做法,一是取消交易,即坊间俗称的“踢契”,因为是原业主所提交的文件出现问题,即原业主过失,买家可以用此点向原业主作出追讨赔偿;买家若心仪该物业,可以用方法二,请原业主到律师楼宣誓并补回缺失的部分。由于一般重要的物业买卖文件,都会在土地注册处存盘,所以若原业主遗失了楼契,可以先到律师楼宣誓,说明遗失的过程。例如水浸时损,然后向土地注册官,申请取回那些重要文件的核实范本,法律效力等同正本。惟遗失原因要相当清晰及可信性高,否则不会受理,亦会严格审核是否有人发假誓。但要注意一点,不是所有银行都愿意为“缺契”物业承造按揭,为了提高成功率,建议选用名气较佳或声誉好的律师楼,以提高所补回文件的可信性,及在正式签买卖合约前,联络按揭转介作初步按揭评估。

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