上星期金管局放宽非住宅物业按揭成数,上限上调10个百分点。鉴于疫情尚未完全受控,市场投资气氛相对审慎,预期有关措施短期成效未必显著,但长远而言,影响肯定是正面的。然而疫情自今年初爆发以来,非住宅物业市场固然首当其冲,住宅市场交投亦较去年同期明显回落,减辣又能否伸延至住宅物业?
事实上,政府适时的拆墙松绑,对楼市是有帮助的。为纾缓上车难的问题,去年底政府放宽按保措施,二手市场更为受惠,当中逾600万至1,000万元物业因此受到追捧,今年首7个月该类型物业二手住宅注册量按年逆市上升逾3成,而其他价格组别注册量则报跌,当中逾1,000万至2,000万元二手注册量按年同期下跌近17%。
上车需求固然重要,但上车换楼一环扣一环,故换楼需求亦不能忽视。事实上,今年首7个月1,000万元或以下二手住宅注册量占整体二手住宅注册量约87%。而2,000万元或以下占整体二手住宅注册量更高达97%,假如进一步放宽逾1,000万至2,000万元物业按揭成数至7成,甚至乎8成!可以令到二手换楼链再进一步启动,流通量增加之余,亦可令供应量得到释放。
随着近年楼价持续上升,现时逾1,000万至2,000万元物业为市场视为换楼的选择之一,当中大型屋苑录得该类型物业成交的情况愈见普遍。观乎今年首7个月二手住宅注册量,不少传统大型屋苑如太古城、海怡半岛、黄埔花园,其逾1,000万至2,000万元物业注册量占该屋苑整体二手住宅注册量比率分别达65%、39%、33%,故放宽该类型物业按揭成数,对换楼客而言肯定是一大喜讯。
总括而言,笔者建议政府适时检讨逆周期措施,避免楼市向一方倾斜,正如上述所言,兼顾上车需求的同时,亦不能忽视换楼需求,若顾此失彼,将影响楼市长远发展。