料未来3至4年新供应短期见顶 暗藏下跌压力

新型肺炎肆虐,不禁令人想起03年沙士一疫下的香港楼市情况。前车可鉴下,市场担忧香港楼市会否重演沙士时期之惨况,亦将是次新型肺炎与沙士时期作对比,当中供应为其中一个因素。

供应向来是楼市的重要指标,而日前政府公布最新“私人住宅一手市场供应”资料,截至去年第四季,未来3至4年新供应数字录9.3万伙,连续7季稳企此水平。当中建筑中仍未售单位录6.1万伙,按季增加1,000伙;已批出土地可随时动工项目录2.2万伙,按季则减少1,000伙;至于已落成未售单位数目按季平稳,并连续3季稳企1万伙水平。

虽然数字看似平稳,但若以销售与吸纳地皮作对比,不难发现当中“出多过入”。事实上,19年新盘销售理想,全年售出约1.87万个单位,创自2013年一手条例生效以来新高;不过,19/20年卖地计划土地供应仅可兴建约11,850伙,则创自2010年引入“政府主动卖地机制”后的10年新低,意味着新盘供应“出多过入”。

由于公私营房屋比例调整至7比3,加上私人住宅供应目标持续下调,由上个财年1.8万个减至本财年1.35万伙后,下个财年目标更将进一步调低至1.29万伙,相信发展商吸纳的土地亦会跟随减少,以及补地价困难下,相信新盘供应“出多过入”情况会持续。而未来3至4年新供应短期见顶,暗藏下跌压力。

至于落成量方面,去年私人住宅落成量合共只有1.36万伙,较18年的2.1万伙大减约3成半,创4年新低之余,并仅占政府全年落成量预测20,415伙约67%。随着供应目标调低,加上新型肺炎肆虐,项目落成步伐可能受到影响。

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