踏入第三季,楼市依然畅旺,多个新盘陆续推出市场,有主打开放及一房单位,亦有主打两、三房单位的,迎合不同买家需要。两、三房对于之前购入开放式单位的买家有一定的吸引力,想楼换楼之余,又想减轻新购买物业的首期负担,楼换楼按揭计划是一个值得考虑的选择。承造该类按揭计划的详情及实行步骤如下:
换楼按揭计划的最高贷款额是按金管局规定的按揭成数计算,物业价值为现有物业出售的价值及新物业的购入价,还款期一般达六个月,期内供息不供本,多提供P按计划,息口为P-2.75%(P=5%)。买家在物色新物业的同时,亦要为现有物业寻求买家,在购入新物业前,现有物业必须签订临时买卖合约。第二个步骤是申请现楼按揭贷款及新购物业的按揭贷款,假设业主陈小姐持有的现时估值达750万的现楼,偿欠60万的贷款额,正打算换一间价值1500万的新楼,使用楼换楼按揭计划的最高贷款额,是750万之六成按揭贷款,减去按揭贷款余额;或1200万之五成按揭贷款减去楼价之一成订金,两者以低者为准,换言之,陈小姐可以借取一笔390万的桥梁贷款作为新购物业的首期(表一)。
另外,陈小姐亦会为新购物业申请按揭贷款,以1000万的楼价计算,可获得500万按揭贷款,连同上文提及的桥梁贷款,两笔贷款共890万。使用楼换楼按揭是供息不供本,以六个月还款期计算,390万的按揭贷款额的全期利息为$25,634,每月偿还利息约$4,272,但要注意现有物业必须在新购物业成交的半年内出售,届时只要偿还现有物业的本金,即750万即可。
以陈小姐的例子来看,新购物业的价值的确较手持的物业估值有一定的差距,对于现金流不太充裕的买家,使用楼换楼按揭计划,息口低,仅需支付两万多的利息,便可以获得一笔过渡性的贷款,减轻换新楼的负担,是一个不俗的选择。