港楼底气足 强劲需求抗加息

一如市场预期,上周美国联储局宣布再次加息 25 点子。自 2015 年 12 月加息周期展开以来,迄今加息 7 次共累加 1.75 厘。在联系汇率机制下,港息上升的压力亦随之增加,下半年各大银行提升最优惠利率似乎势在必行。

纵使在加息消息影响下,近期住宅物业市场仍然表现理想。综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料显示,由美国联储局加息当天(香港时间 6 月 14 日)至今(截至 19 日),新盘销售持续炽热,录近 400 伙。若以本月至今计算(首 19 日),新盘销售更升至近 1,800 伙,较上月的不足 1,400 伙已大升约 3 成。若以金额计算,本月迄今暂录近 250 亿元,预料最终有力挑战 300 亿元大关,届时将创自去年 3 月以来的 15 个月新高。

二手方面同样造好,综合美联分行资料,全港 35 个大型屋苑于过去一周(6 月11 日至 6 月 17 日)录 82 宗买卖,比起前一周未宣布加息前(6 月 4 日至 6 月 10 日)的 63 宗上升约 3 成,可见在强劲需求支持下,市场已消化香港息口即将上升的预期。

与此同时,现时入市的买家实力雄厚。根据金融管理局最新 4 月份新批出住宅贷款的平均按揭比率为 48.1%,为纪录次低,较 2002 年 9 月高峰的 68.9%,大减逾 20 个百分点。反映现时首期比例已较以往大幅提升,而加息对供款的影响亦因此降低。

值得一提,新批出贷款的平均按揭比率自去年 6 月以来首度跌破 5 成,代表买家承造按揭时,平均支付超过一半楼价的首期入市。以今年首 4 个月计算,按揭比率均低于 5 成(介乎 48.1%至 49.2%),相比去年同期逾 5 成(介乎 50.1%至 51%)进一步下降。与此同时,今年首 5 个月的平均每月二手住宅注册量为 4,460 宗,较去年同期平均约 3,900 宗按年升约 14.4%。反映现时入市者大多是能支付大比例首期的具实力买家,防守力充足,面对楼价调整亦未必需要割价求售,大大降低出现骨牌效应式大跌的机会。

预料香港息口将在下半年开始调升,加上近期中美贸易纠纷再度升温,刚过去的周一恒生指数亦一度急泻近千点,不明朗因素下或令观望情绪积累而短期内减慢准买家入市步伐。但是整体而言,相信以现时本地经济环境向好,加上强劲的置业需求支持下,预料楼价升势仍会持续。

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