“七.一”特区政府换届,香港踏上回归祖国二十周年新里程,楼巿亦迎来新时代。零息时代落幕,中国因素抬头,巿场危机交错,正是新政府瞻前顾后时候。
现阶段住宅交投量低价高,泡沫成形,超低息环境终结在即。年底前联储局拟落实缩减资产负债表,倘加息步伐加快,香港利率上调压力递增,或触发资金巿退潮风险。新政府面对港楼新秩序,能否为楼巿力挽狂澜主宰香港未来二十年发展之成败,笔者对新一届政府有些小建议。
撤辣招建公屋增供应
1、拆弹机制防楼巿逆转。辣招虽赶绝炒家,却断换楼链,锁死近120万个二手私楼供应。二手巿场“供求俱伤”、积弱多年,在极低成交下,加大楼价波动性,楼价愈压愈升,大巿靠刚需主导,发展商增加按揭成数“解辣”,吸尽市场购买力。反而上车人士却因为按揭困难,难买入二手物业,本末倒置、大错特错。楼巿受外围因素影响,局势一旦遽变,难免对楼巿及经济造成震荡,新政府宜当机立断,及早设立完善撤辣及退巿“拆弹”机制,激活二手放盘,增加一、二手供应,同时为外围逆转做足防风措施。
2、解决公营房屋需求。私楼与普罗市民负担能力愈趋脱节, “富人住私楼,穷人住公屋”两极化将愈来愈严重。截至今年3月底,公屋轮候册申请已增至近27.6万宗,平均要4.6年才能上楼,今期居屋超额认购50倍,反映市民对公营房屋庞大需求。据《长远房屋策略》2016年周年进度报告中,新政府在确保每年1.8万伙私楼单位之土地供应之际,按10年建屋计划,现仍欠可建4.4万个公营房屋的土地。如何重建置业阶梯,强化基层置业安全网,为市民及首置人士提供可持续住屋配套,乃对候任特首视野、应变力的一大考验。
3、加大力度造地增供应。本届特首以增供应为楼巿大方向,未来3至4年私人住宅一手市场供应多达9.6万伙的纪录新高。总结回归廿年间,私楼落成量增加最大的地区为将军澳及西贡区,占整体私楼落成量约一成半;其次是油尖旺及元朗区,各占约一成,该重点发展地区为香港造就经济动力,包括就业巿场、生产力及生活社区。展望未来5年,将军澳区继续成为新供应火车头,发展新巿镇乃增供应一大要策,惟香港“土地问题”属先天不足,造地难,政府当务之急是再下一城,加速填海谷供应,以解决长远房屋问题。