超级豪宅供应少 重建增值有价有市

随着豪宅交投畅旺,超级豪宅卖一间少一间,当中山顶新供应尤其匮乏,发展商不时将旗下旧有物业拆卸,重建为新型超级豪宅,以迎合市场需求。近日有报导指,山顶种植道有1项目以逾21亿元进行内部转让,据悉正重建为6幢洋房。

重建增值后的优质地段旧有项目,向来有价有市。以山顶道77至79号为例,资料显示,旧物业原为1幢数层高的住宅大厦,其后被发展商重建为8幢洋房,今年推出后反应非常热烈,旋即售出5幢洋房,实用面积约6,000平方呎至逾7,500平方呎,成交价约5.5亿元至逾6.7亿元,涉及总金额近30亿元,成交呎价逾8万元至约9.2万元。超级豪宅普遍动辄以逾亿元计,故买家多数非富则贵,实力雄厚,他们特别钟情位于矜罕地段,亦倾向购入面积巨大的新颖豪宅,因其供应罕如凤毛麟角,可能“有钱都未必买得到”,故市场一旦有供应,便极力追捧。

观乎过去十多年私人住宅单位总存量分布,根据差饷物业估价署资料显示,截至 2019 年底,在不包括村屋之下,整体私人住宅单位总存量有逾120万个,数字较15年前、即2004年约103万个大增约17万个,增幅逾16%;当中新界区增加约3成最显著,这不难理解,因为近年土地供应集中于新界地区;反观,港岛区过去十多年仅增加约5%(见图一),主要因区内土地供应欠奉,以拆旧建新为主,故增幅相对缓慢。

至于超级豪宅供应方面,过去十多年增长同样缓慢。据资料显示,2019年底实用面积逾3,013平方呎的极大型单位总存量则不足3,600个,较2004年约2,500个仅增加约1,100个,平均每年仅增加约70余个;若数字占整体私人住宅总存量计算,2019年比率仅约0.3%,与2004年约0.24%相若(见图二),可见极大型单位供应弥足珍贵。

本栏尤其看好超级豪宅前景,因其供应少之又少,而且这类物业受到经济环境的影响相对较少,买家多属财力雄厚之人。随着年轻新富豪的诞生,以及“新香港人”置业首要追求的是“豪”,即是豪宅,而且“愈豪愈追捧”,相信超级豪宅将持续成为新兴富豪阶级的入市选择。此外,若两地恢复通关,北水重临,对超级豪宅需求将更为殷切,故前景看高一线。

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