回顾今年首季楼市表现，因贸易战缓和，一、二手“额量齐升”，二手楼价亦触底反弹。今年首季一手销售量“V”弹，创近10季新高。综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料，今年首季新盘售出逾5,500伙，涉及金额逾580亿元，按季分别升约7成及约2成，按年则分别升约44%及近8%。

二手市场亦重拾活力，低位反弹。综合土地注册处数据，估计今年首季二手住宅成交量(以今年2月至估计4月注册量反映)约1.1万宗水平，较去年第四季(以去年11月至今年1月注册量反映)近6,600宗大幅反弹近7成，金额料达870亿元，按季亦大幅回升逾8成。

值得留意，2019年楼市出现三大新发展，首先是长策会将公私营房屋比例由原来的6:4改为7:3。虽然公营房屋供应目标调高，不排除有部份准买家转投公营市场。不过现时置业需求庞大，单以去年新居屋收到逾27万份申请，超额认购约60倍已可见一斑。在“僧多粥少”下，未能成功抽中的部份准买家或会转投私人市场。由此可见，在土地供应不足下，即使调高公营比例，也属“治标不治本”。反观，最新十年私营房屋供应目标调低至平均每年13,500伙，减少25%的同时，较过去十年平均每年一手交投14,600宗更少，凸显供不应求的情况，两头不到岸。

其次是卖地潜在供应减少，发展商吸纳土储亦将减少。观乎过去8个财政年度的潜在土地供应估计可建单位数目，平均每年约2.94万伙，但发展商过去8年实际吸纳土地供应数目可建单位仅约1.94万伙，平均比率只有66%。而新财年潜在土地供应只有约1.55万伙，假如以7成比率计算，新财年最终可吸纳土地供应可建单位数目将少于1.1万伙，按财政年度减少约25%。除非有大宗补地价个案出现，否则发展商吸纳土地储备量势减，而已从高位回落的未来3至4年一手供应量亦只会易跌难升。

第三项新发展是加息机会大减，去年首季美国联储局预期2019年或加息3次，然而近月市场对今年加息的态度出现大逆转，认为息口短期见顶，香港于美国加息周期内亦只曾象征式加息八分一厘，估计今年再加息机会不大，不加息将对楼市形成支持。

总括而言，随着今年楼市出现三大新发展，料对楼市带来正面作用，不过仍要视乎宏观经济因素。现时贸易战的余波未了，环球经济数据均有下滑迹象，而且市场对外围经济波动极为敏感，中期或拖累香港经济及楼市发展，是下半年楼市的不稳定因素。