临近农历新年，多个发展商推出新楼盘，并提供不同的按揭优惠帮助置业人士上车，其中包括发展商一按及备用二按计划，并以灵活低首期作为卖点，让大家可在假期部署置业大计。不过，有关计划是否百分百着数？有什么细节需要注意？
什么是发展商一按、二按？
“发展商一按”是指发展商旗下或指定的财务机构提供的按揭贷款，如果发展商一按计划首三年利率为P-2.85%，并采用汇丰银行最优惠利率5%，即实际按息为2.15%。发展商一按的贷款金额一般做到楼价七成，以一个500万单位为例，即要缴付首期150万，假设以供款年期25年计算，首三年每月供款额约为15,000元。
“发展商二按”计划是指发展商旗下之财务机构提供的二按计划，置业人士需要在指定的银行申请一按后，再向财务机构申请二按贷款。发展商二按的利率通常有不同级数，根据贷款额厘定，例如二按贷款不高于楼价20%的话，首三年利率一般与一按计划相若；如果贷款额高于楼价20%，利率则会较高。例如二按贷款额低于20%的实际利率是2.15%，贷款额高于楼价20%的实际按息可能高达2.65%。
小心指定年期后利率急升
单看发展商一按及二按计划，似乎较普通银行按揭利率更为吸引，但要小心有关计划的优惠利率有时限性，通常在3年后便会回复高息利率，假设届时利率升至P+1%，实际按息便高达6厘。置业人士选用有关贷款计划时，必须知道及考虑有关贷款计划只作短期过度用途，“蜜月期”过后要尽快转按，否则要挨贵息。
发展商按揭要入息审查
置业人士另要注意，虽然有关贷款计划由发展商主动推出，但按揭贷款的审批权仍由发展商合作的财务机构决定，贷款申请人仍需要提供信贷报告、香港税单、收入证明及银行纪录，财务机构会为申请人及担保人进行信贷审查。如果申请人及担保人无法提供相关档，财务机构会不处理有关申请。不论最终审批结果如何，申请人仍需要按照买卖合约支付楼价。
新盘的按揭贷款计划五花八门，上车人士难免眼花撩乱，建议大家物色新盘时仔细参考银行的新盘按揭计划及发展商提供按揭计划，选择最适合的贷款方案。