香港有不少精明业主会利用手头的物业做逆按揭，实现“以屋养老”。安老按揭计划最新数字显示，至今已经有4,418人申请逆按揭，其中更有物业估值高达5,100万的豪宅个案！究竟一个估值高达5,100万的物业，每月可以取得几多年金收入？年金收入会受到什么因素影响？

物业估值再高，也受物业的最高金额计算

根据现有安老按揭规则，如果物业估值在1,600万以上，指定物业价值的最高金额为物业估值的六成，或者1,120万，以较高者为准，上限为1,500万。

所以一个估值达5,100万的豪宅，最高金额计算只能估算为1,500万。如果物业估值较低，按证公司反而可以计算更高比例的估值。以800万或以下为例，可计算物业估值的100%，800至1,000万则可计算物业估值的80%或800万（以较高者为准），1,200万以上至1,600万计算物业估值的70%或960万（以较高者为准）。

除了物业的最高金额之外，每月能获取多少年金还受到申请人人数、年龄及提取方法影响。假设申请人数为1人，年龄为70岁，如选择还款期10年，每月可获得$76,500年金。不过，如果申请人状况及选择出现以下变化，年金收入亦会出现变更：

情况1：申请人数增加，年金下跌

如果申请人数增加至2人，其他情况不变，每月年金下降至$69,000。如果增加至3人，每月年金更下降至$63,000。

情况2：年龄增加，年金上升

如果申请人年龄由70岁增加至80岁，每月年金增加至$100,500，如果年龄增加至90岁，每月还款增加至$159,000。

情况3：年金年期增加，年金下跌

如果年金年期增加至15年，每月年金金额下降至$57,000，如果增加至20年，每月年金金额下降至$49,500。

如果想估算自己的物业及自己的情况能获取几多年金，可先行用按证公司的安老按揭计算机进行初步的估算，输入申请人数、申请人年龄、物业估值及利息选项，便能获得初步的评估。

如想加大安老按揭的收益，个别银行会为申请提供高达0.4%的现金回赠，假设该指定物业价值为1,000万，便能获取高达$40,000(1,000万 x 0.4%)现金回赠。

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