【加息拆局】H按上调“封顶位”!5大必知按揭细节

锁息上限(俗称“封顶位”)是H按重要条款之一,但不少置业初哥申请H按计划时,不知道锁息上限的存在及用途,选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能保障供楼负担,压力测试也能过得更轻松。

事实上,2022年7月底,拆息达1.31厘,以H按+1.3厘,实际按揭2.61厘,即已升穿2.5厘的H按封顶水平。假设以楼价600万元,承造9成按保(即借贷540万元),以30年按揭年期及H按封顶2.5厘计算,每月供款(包括按揭保费)约22,403元。若未来P按息率调高,H按封顶亦会跟随向上。假如P按未来加息0.25厘,P按息率将升至2.75厘,每月供款(包括按揭保费)将升至约23,147元,届时较现时(2.5厘)增加约744元;若P按未来加息0.5厘,P按息率将升至3厘,每月供款(包括按揭保费)将升至约23,905元,则较现时(2.5厘)增加约1,502元。

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1. 锁息上限有什么好处?

H按是根据银行同业拆息基准的按揭计划,“H”就是指拆息Hibor。如果拆息短时间上升,H按供楼开支便急增,因此现时大部份银行会为H按计划提供“锁息上限”,当利率高于锁息上限的利率,便可以使用锁息上限的利率供楼。

HIBOR 息口 鎖息上限

2. 锁息上限是否不变?

银行的锁息上限是以银行最优惠利率计算,如果银行调高最优惠利率,锁息上限也会上升。当拆息持续上升,银行也有机会调高最优惠利率。例如按揭计划是P-2.5%,该银行的最优惠利率为5%,实际封顶息率是便是5%-2.5%=2.5%。假设银行调高最优惠利率至5.25%,实际封顶息率是便是2.75%。

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但如果锁息上限为2.725%,压力测试门槛便是近39,000元。对于一些压力测试“踩界”的人士,必须更加关注锁息上限的高低。

3. 现在仍是低息环境,锁息上限不重要?

重要!除了上文提及锁息上限会影响压力测试,即使现时处于低息周期,实际按息远低于锁息上限,但长远而言,拆息仍有机会上升,由于最优惠利率通常比拆息走慢,在加息周期仍有助节省利息支出;过往亦曾出现遇上新股集资等情况会导致拆息突然抽高,因此选用一个锁息上限较低的H按计划仍是较有保障。

5. 现时锁息上限一般几多?

现时大部份银行的实际封顶利率为2.75%,但部份银行会对较细借贷额的提供较保守的按揭计划,当中锁息上限会较高。个别银行又会对难申请按揭人士或特殊房屋类型(如居屋)或非住宅的按揭申请,提供较保守的锁息上限。

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由于每间银行的按揭计划各有自己的锁息取态,贷款额及物业类型又会影响最终的锁息上限,加上选择一个适合的按揭计划,锁息上限只是其中一个考虑因素。

自2022年年中开始,不少银行调高按揭计划的锁息上限,除了中小型银行,汇丰、中银、恒生、渣打四大银行也已经调整锁息上限,对于物业准买家而言,有什么需要留神?

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现时已最少有10间银行先后调高锁息上限,银行界的按揭计划实际按息介乎2.5%3%之间。在提高锁息上限的银行中,部份银行对于一手楼,仍会提供实际按息2.75%锁息上限的按揭计划,但名额有限。另外,其实现时仍有未调升锁息上限的银行,如对有关银行的按揭计划有兴趣,大家如想申请可直接联络按揭转介公司,以锁定最优惠的按揭计划。

P按有机会比H按优惠

有大型银行于2022年9月推出P按计划,由P-2.5%调整至P-2.4%,实际息率由2.5%上调至2.6%。此款P按计划实际按息及压力测试要求均低于H按的锁息上限,预计吸引力会有所增加,过往银行的H按计划锁息上限一般与P按计划的实际息率保持一致,不过现时银行会根据息口走势及其按揭业绩而有所调整,相信日后银行的按揭计划亦会朝向不同方向发展,市场上可能有更多比H按优惠的P按产品,大家可以按照实际情况,选择最适合的按揭计划。

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将增加最优惠利率

美国联储局9月尾公布议息会议结果,再加息0.5%至0.75%。在一个月HIBOR较长时间维持于高位水平,使银行加息压力增加,再有套息交易持续,银行结余下跌至接近1,250亿元以下水平,港美息口差距进一步扩宽,在联系汇率制度下港有压力跟随。经络按揭预计本月议息会议后,香港银行将启步调升P,预计幅度约为0.25%左右。

压测及供楼开支同增

银行加息在所难免,如果将来有意置业,要注意不论是压力测试还是供楼开支均会同步增加,所以最好预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险。

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