【置业指南】买楼慎拣物业拥有权

当情侣结婚打算买楼置业,除了考虑负担能力,也要商讨选取哪一类物业拥有权。现时香港主要有3种物业拥有权,分别为唯一拥人、分权共有及联权共有,但当业主或单位遇上特别情况,注册业主可以并非属于权益拥有人,部份拥有权更会影响买家申请按揭是否成功。

1.唯一拥有人(Sole Owner)

是指物业的唯一拥有人,可以独自享有物业的权益及管理权。

2.分权共有(Tenant in Common

物业的拥有权由二人以上组成,每一个持份者拥有明确但不分割份数,例如A占有2/4, B及C各占1/4,各方需共同拥有物业的管有权及使用权。在分权共有情况下,每名共有人可以出售自己的业权份数,惟影响物业文件需由所有共有人签署。一旦其中一名共有人离世,其物业内的权益,便会根据遗嘱或《无遗嘱遗产条例》处理。

3.联权共有(Joint Tenant)

物业的拥有权同样可由2人以上组成,所有共有人一起拥有该物业,但并不拥有物业的明确份数及独有管有权。假如其中一名拥有人去世,将自动由在世的人继承,不得以遗嘱处理物业的权益,故俗称“长命契”。联权共有人在出售物业的时候,文件需由所有共有人签署才能有效,除非未能签署的一方有授权书给予另一方,否则当作无效。

4.有限公司

除了以个人名义持有物业,买家仍可以透过有限公司持有物业,在政府推出买家印花税(BSD)前,以有限公司买楼能享受税务优惠,不少夫妻或家庭成员会以此方法买楼,但现时以公司名义买入单位,需要支付楼价15%作为买家印花税,此情况近年已较少出现。

不过,在一些特别情况下,注册业主不一定是权益的拥有人,例如可由受托人或遗产代理人持有物业:

5.受托人(Trustee

受托人并非属于实益拥有人,但以业主身份持有物业的时候,有权签署涉及物业的所有文件。受托人一般会出示信托声明(Declaration of Trust),声明物业所属权利属于另一受益人。例如获取物业的业主未满18岁,便需要由信托人代为持有物业。

6.遗产代理人(Personal Representative

遗产代理人可分为遗嘱执行人(Executor)及遗产管理人(Administrator of Estate),遗嘱执行人是指遗嘱中指定管理遗产的人。执行人需要向高等法院申请“遗嘱认证书”(grant of probate),并要把认证书在土地注册处注册。不过,一旦遗嘱无效或业主逝世没有订立遗嘱,高等法院会委任遗产管理人管理逝者的遗产。遗产管理人会获发“遗产管理书”(Letter of Administration),以确认有权管理遗产。假如离世者身故前有订立遗嘱但无人执行,法院便会向遗产管理人发出“有遗嘱的遗产管理书”,文件会于土地注册处注册。

不过置业人士要注意,一旦买楼时遇上受托人或遗产代理人持有的物业,银行基于风险考虑(如业权不清)一般拒绝批出按揭,买家很大机会需要全额付款。如想避开相关风险,买入物业前应做好物业查册,充份了解业主身份及背景后才正式入市。

总括而言,只要大家认清物业拥有权的分别,在置业路上便能更得心应手。

有按揭疑难?立即按此查询!

相关文章 :

【置业指南】买楼前必看4大查册重点 政府土地注册处的综合注册资讯系统(IRIS)提供查阅土地登记册的服务,其中土地登记册中的“物业涉及的轇轕”是物业的成长记录,置业前必须详细阅...
【疫市换楼】“先买后卖”VS“先卖后买”... 疫情影响下不少业主愿意减价出售手上单位,加上减息有助降低按揭置业成本,吸引不少业主产生换楼的念头。换楼可分为“先买后卖”或“先卖后买”,但两...
【个案分析】4招解决“呼吸Plan”危机 “呼吸Plan”可豁免压力测试及短期低息,但经过蜜月期后若未能经过压测转按,有可能要挨高息。要解决危机,可使用转按、定息按揭、卖楼及出租物业...
【踢契拆解】业权质询6大疑问 “踢契”是不少法律诉讼常见的字眼,究竟什么叫“踢契”?什么情况下会出现踢契?踢契会产生法律风险?今日就一一为大家拆解。...
【置业准备2023】2023年买楼前必须做足的3个步骤... 在寻找心水楼盘及申请按揭时,有什么需要注意才能避免“中伏”?除检视自身供款能力外,准买家还应在正式签约前做好物业查册、网上初步估价及选择适合...
分享: