发展商持续积极推售新盘，以多种优惠吸引置业人士眼球。上车人士在一手楼花与二手物业中选择心水单位，除了要考虑价钱、物业质素及环境，还需要考虑何时付款、申请按揭及入住时间。今次我们一次过提供一手楼花与二手物业的置业流程，以供大家参考。
一手楼花：即供建筑期按揭申请时间不同
一手楼花主要分为即供及建筑期付款，发展商通常为即供提供较多付款优惠，建筑期即可在入伙前才需要支付余额，又可以选择新按揭保险，两者各有好坏。如果选择即供付款，在签署临时买卖合约后便要向银行申请及偿还按揭，但如果使用建筑期，申请按揭的时间推迟至入伙前约3个月。
即供及建筑期买卖流程：
二手物业：签临约后申请按揭
二手物业的买卖流程较为简单，在正式买入单位前，为了确保申请按揭畅顺，可以初步查询按揭计划，了解物业估价、按揭利率、现金回赠及每月供款。当买卖双方经地产代理协商好条件后，便要签署临时买卖合约及委托律师处理交易事宜，同时买方正式申请按揭。当买方律师接获卖方律师的楼契后会查核业权，如果发现业权有不清楚地方，会向对方提出质询。成交日前，双方会再次检视单位，如无问题，买方律师便会向银行提款，并在完成交易日或之前，把余款送至卖方律师行账户完成交易。
二手物业买卖流程表：
上车买楼虽然涉及繁琐开支，但只要细心部署及选择适合的按揭计划，置业路上便能畅通无阻。
不过，发展商一般会为即供付款的业主提供楼价折扣优惠，楼价较建筑期付款为低。买家若想用较多折扣的即供付款，由于楼宇仍未落成，便不能用按保申请高成数按揭。
二手楼选择多元化
另外，二手楼的数量远多于一手楼，尤其是在港岛，而新楼最多供应会是新界。地区选择上，二手楼多于一手楼，另外，二手买家可因应置业预算及巿场气氛，透过专业物业代理，与业主进行议价，有机会捞得“低巿价”笋盘。
新盘与二手楼有众多不同特征，以下是有关一手楼花与二手楼不同因素的比较表。其实新盘与二楼各具优势，有时候发展商开价较保守时，与同区二手楼呎价相约，便会吸引较多人去买新盘。
买二手楼流程逐格睇
揾楼
买楼第一件事，当然是揾楼！随着网络发展越来越发达，除了落舖揾楼，大家亦可随时随地在网上或手机APP揾盘。睇中心水盘后便可委托代理安排睇楼，同时签署一份“地产代理协定”，即是俗称的“睇楼纸”。协议上会列明准买家参观的日期、单位位置、佣金条款等资讯。签过睇楼纸后，若要买入参观过的单位，一定要跟你已签协议的物业代理公司办理，否则有机会被追讨佣金。
物业估价
找到心仪物业后，下一步便要找银行对物业作初步估价，以厘定按揭利率或还款年期等按揭条款。收到银行估价后，买家可以透过物业代理再与业主议价，至到双方都满意为止。
签临约
买卖双方确定了交易价格、交易日期等基本条款后，须签署临时买卖合约，俗称临约，买家需支付临时订金，俗称细订，一般为楼价3％至5％不等。
申请按揭
然后买家便能以临时合约副本向银行正式申请按揭贷款。建议申请3至4间银行左右就足够了，申请得太多反而会影响个人信贷，所以提交申请前宜先比较各银行的按揭计划详情及优惠。
委任代表律师
处理正式买卖合约时必须通过委托代表律师办理，卖方律师会预备正式买卖合约草稿，再将草稿送交买方律师审核，由双方律师就正式合约达成协议。
签署正式买卖合约
买卖双方一般会在签署临时合约后14日内签署正式买卖合约。买方透过律师缴付印花税及订金，大订为楼价5％至7％，即是说“细订”连同“大订”合计通常相当于楼价10％，然后再由买方律师安排打厘印及送交土地注册处登记。记得留意一旦买家未能如期签署正式合约，将被视为放弃交易，业主有权没收先前已支付的细订。
签署按揭契约
买方须于交易当日或之前签署按揭契约，交易日期由买卖双方协议，常会订于签署正式买卖合约后一个月内。银行会于买方签定按揭契约后，将借贷的款项付予卖方。
验楼后签楼契
建议买方在交易日或之前最后检查房屋，以确定能否顺利交吉（交吉：房子是空的，而且原业主没有拖欠任何费用）。在双方律师审核楼契确保无误后，由买卖双方签署相关文件，并安排打厘印及送往土地注册处登记，买方缴付楼价余数后，卖方正式交匙。
交易完成后，若买家向银行借按揭，楼契会由按揭银行保管，直至买方将全部贷款还清为止。打铁趁热，各位看中心水盘便尽快约物业代理睇楼吧！
一手新盘认购流程
想买新楼，第一步当然想知道单位内在设计、呎数，一层内有多少单位等资料。其实，相关资料都可以在售楼说明书看到，而根据政府规定，售楼说明书要在开售前最少7日派发，并需要有楼盘的位置图、鸟瞰图、建筑物的横切面图及附近设施等资料，并要每3个月更新一次。买家可透过政府一手住宅物业销售资讯网，下载相应楼盘的售楼说明书。
买家可以透过售楼说明书，了解单位有没有露台、工作平台，多少间房等重要资讯。说明书亦会写上“预计关键日期”，不过要留意，有关日子并不代表是收楼日期。
出价单的时间
知道单位的新盘的大致设计及地点后，下一步当然想知价钱。根据规定，发展商会需要在开售前最少3日发布价单，但要留意发展商一般不会公布所有单位的价钱，但每次推出都有最低限制数目。每次价单必须有不少于30个单位，如项目多于100个单位，则首份价单须列出不少于单位总数的20%；其后每份价单则不最少10%。
价单除了看到售价，以及呎价外，亦会例出发展商提供的支付方法，按揭计划包括一按及二按，折扣优惠等所有优惠条款及赠品。不过，如果物业是以招标或拍卖形式出售，则毋须提供任何价单。
销售安排
另外，由于公布的价单单位并不代表全都会在该轮发售。因此，发展商要在开售前最少3日，公布销售安排，列出出售住宅物业的日期、时间、地点，销售的单位以及决定拣楼的优先次序方法。
示范单位
根据规定，并不会要求发展商要为新盘提供示范单位。不过，发展商为刺激购买意欲，一般会提供示范单位，包括没有任何改动的“清水房”，亦会有豪装连傢俬的示范单位。参观人士可随意在清水房拍照及进行量度，不过豪装单位内，发展商可拒绝参观者拍照，但须容许量度。
入票等抽签
新盘开售前，发展商会邀请准买家递交购楼意向书及提交支票(俗称入票)，支票金额一般为10万元，抬头一般为发展商指定的律师楼。律师楼名称会写在销售安排文件。至于入票的时间地点不定，一般会在开放示范单位前后，甚至参观示范单位当日，在场就可以入票。抽签日期可能会是开售前一天，或是开售当日。一般会分为AB组，A组为大手买家，因此A组会较B组优先拣楼。
如果买家买楼日拣不到合心水的楼盘而放弃买卖，发展商会退回有关本票。但如果买家在当日签了临时买卖合约，才决定放弃买入，有关订金则不会退还。
买楼当日
至于买楼当日会根据抽签的情况安排拣楼，如决定买入，会在当日签订临时买卖合约，并落订金落价的5%，因此要补回有关金额与本票的差额。并五个工作天内签订正式买卖合约，律师楼通常要求买家在签订正式买卖合约时缴付所需印花税。
收楼与验楼
最后就是收楼情况，对于楼花的新盘，发展商会于获发入伙纸后 6 个月内通知业主收楼，并在在取得满意纸后，须于1个月内通知业主正式交楼。通知方法是透过律师楼向业主寄出买卖确认信件，业主就可凭信去收楼。
到了收楼当日，业主先前往交楼处办理住户登记，然后就可收单位锁匙、业主手册、楼宇及设施说明书等文件。交楼处职员派发验楼表格，由业主可自行或聘请验楼师进行验楼。视乎不同发展商，验楼期有 1 至 7 天时间，完成验楼及填报单位损坏资料，交由发展商执漏，及后业主可以覆检。没有问题后便可正式入住。
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