美联:美国逾10年来首次减息 香港低息环境势进一步延长 料8月份一二手交投回升

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,美国联储局公布最新议息结果,一如市场预期,今次美国议息后调低息率0.25厘,为逾10年来首次减息。虽然预期香港今次未会跟减,但香港低息环境势将进一步延长,对楼市起支持作用。而8月份有多个新盘部署推出,在美国减息利好楼市消息之下,相信8月一手交投将会回升;二手方面,近期有部份业主扩阔议价空间,8月交投亦有望回升。

据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售资讯网>>资料显示,7月份新盘售出约1,350伙,创5个月新低;不过8月份有多个新盘部署推出,加上美国减息利好楼市消息之下,相信新盘销售有望回升至2,000伙,按月回升近5成(见图一)。

減息 按揭 新盤

二手方面,7月份二手交投持续放慢,估计7月二手住宅成交量(由8月份二手住宅注册量反映)将维持3,100宗的低水平。不过,近期有部份业主扩阔议价空间,加上美国减息消息下,二手交投或有望回升,预期8月二手住宅成交量(由9月份二手住宅注册量反映)回升约1成,达3,400宗左右(见图二)。

布少明续称,美国自2015年底开始的加息周期,一共加息9次,息率累升2.25厘,而期间香港只“跟加”1次,而幅度仅为0.125厘,因此估计香港今次未会跟加,相信采用P按供楼人士的供楼支出未有因此减轻;不过若然未来美国进一步调低息率,香港息率亦有机会调低。

以一个600万元单位为例,以承造6成按揭及25年还款期,假设以按息2.375厘计算,每月供款约15,925元(见表)。假如未来减息0.125厘(以按息2.25厘计算),届时每月供款将减至约15,701元,即减少约224元。假如未来减息0.25厘(以2.125厘计算),同样一个600万元单位的每月供款将减至约15,479元,即减少约446元(见表)。

表:息率与供款变化

楼价$400万$600万$800万
按揭金额 (以6成按揭计算)$240万$360万$480万
P按(以2.375厘计算)每月供款(约)$10,616$15,925$21,233
若P按减0.125厘(按息2.25厘)每月供款(约)

较现时

$10,467
-$149
$15,701

-$224

$20,934

-$299

若P按减0.25厘(按息2.125厘)每月供款(约)

较现时

$10,319
-$297
$15,479

-$446

$20,638

-$595

上述均以25年按揭年期计算
以上资料仅供参考

 

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