放宽按保一周年 一文看清今年二手楼市表现

去年《施政报告》为首置人士放宽按揭保险计划的楼价上限,可承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元;承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。放宽按保一周年,究竟今年二手楼市表现如何?

首先楼价方面,承接去年下半年跌势,加上今年受疫情影响,年初“美联楼价指数”持续回落;及后疫情一度缓和,楼价亦见回升;不过,随着第三波疫情爆发,楼价再度回软。虽然今年楼价走势反复波动,但实际呈窄幅上落的格局。“美联楼价指数”最新报164.82点,本年迄今只微跌约0.11%,而过去一年亦仅微跌约1.9%(见图一)。

至于交投方面,今年受疫情影响下,全港二手住宅注册量按年更加不跌反升。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料,今年首9个月二手住宅注册量合共录得34,591宗,较去年首9个月的32,001宗升约8.1%。受贸易战、社会运动及新冠肺炎疫情等负面因素的先后影响,今年二手楼价未有大幅下挫,仅轻微调整,而交投更录升幅。归根究底,除了因刚性需求、无限量宽令低息环境持续、资金充裕等等因素外,放宽按保亦是支持楼市的其中一个因素。

事实上,若以各类金额的二手住宅注册量与去年首9个月比较,不同价格的注册宗数均按年下跌,唯独逾600万元至1,000万元类别的二手注册量,受惠放宽按保效应显著上升,由去年首9个月的9,747宗,急升约47.7%至今年首9个月的14,399宗。可见措施协助市民上车换楼的效果立竿见影。

首9个月20大屋苑逾600万至1,000万元占比由去年近6成半升至今年近8成

值得注意的是,部份大型屋苑交投甚至因此而显著上升。据资料显示,今年首9个月全港二手住宅注册量按年只升约8.1%,但同期20大屋苑二手注册量按年升约34.2%,而此20大屋苑中逾600万至1,000万元按年更升约66.4%(见表)。

此20大屋苑中,逾600万至1,000万元宗数升幅最高的屋苑是大角咀港湾豪庭,按年升近1.62倍;YOHO TOWN按年亦升近1.5倍。至于新港城、峻滢第一期及海怡半岛分别升约118%、约108%及约106%。宗数排名方面,以今年首9个月计算,美孚新邨录得逾600万至1,000万元的注册个案最多,达239宗;其次为映湾园的212宗;新都城则录196宗排名第三(见表)。

若以逾600万至1,000万元二手住宅注册量占同期整体二手住宅注册量计算,此20大屋苑中,逾600万至1,000万元比率由去年首9个月约64%,升至今年首9个月约79%,当中19个屋苑比率均录升幅,新都城海怡半岛港湾豪庭新港城YOHO TOWN更增加逾20个百分点。至于今年首9个月占比高达9成或以上的屋苑共有9个之多(见图二)。

综合而言,新按保措施为市民上车换楼大开方便之门,效果令人惊喜,而措施成为支持楼市其中一项主要因素。

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