香港面对经济下行压力，失业率上升至逾十年新高；然而，楼价从低位喘稳回升，5月份住宅交投表现亦相当突出，表现与经济情况有所背驰。归根究底，与本港置业需求强劲不无关系。
值得留意，住宅交投回升之际，外来买家来港置业情况却大减，买家印花税个案(BSD – 非香港永久性居民及以公司名义入市的住宅个案均需要缴付的税项)走势下滑可见一斑。据税务局资料显示，BSD个案持续下跌，由去年10月296宗逐步回落，去年12月已跌穿百宗水平。今年受疫情影响下，宗数进一步减少，5月份跌至只有32宗(见图一)，为有纪录以来新低。
若以首5个月累计，今年BSD个案合共只有258宗，比起去年同期839宗大跌近7成。若与同期整体住宅注册量作对比，综合土地注册处资料，不包括一手公营房屋之下，今年首5个月一手私楼及二手住宅注册量合共录21,325宗，按此计算，期内BSD个案仅占约1.2%左右，即意味着绝大部份为“本地内部置业需求”！
内部需求主要来自结婚上车，而去年10月中政府放宽按揭保险计划，由首次置业人士借取而合资格受保的九成按揭的物业价格上限由400万元提升至800万元，而合资格受保的八成按揭的物业价格上限则由600万元提升至1,000万元。计划协助市民上车及换楼，并成为今年首5个月逾600万至1,000万元二手住宅注册量得以按年逆市上升的动力。
虽然早前疫情积压了一批置业需求，但随着情况稳定后，购买力陆续释放，带动楼价从低位喘稳回升，5月份住宅交投向上已可见一斑。归根究底，与本地内部置业需求强劲不无关系。
除了本港置业需求强劲外，利率低企亦是其中一个支持楼市的动力。首先美国联储局于3月份突发性减息两次，重回“零息时代”，并重启量化宽松政策，甚至实行“无限QE”。而本港银行结余亦由4月中约541亿港元升至最新(6月12日)约1,221亿港元，升幅超过1.2倍(见图二)。资金泛滥，相信本港息率维持低水平，相信有助稳定港楼市场；第二，本港疫情持续改善，市场憧憬疫情渐渐缓和；第三是楼市早前积压一批购买力，随着疫情稳定陆续释放，当中5月份一二手交投市况已反映出来。
新盘销售量创一年新高 10大屋苑则创14个月新高
发展商重拾推盘步伐下，5月新盘销售量达2,100伙，按月升逾1.6倍，创一年新高。二手方面，综合美联分行资料，5月份10大屋苑成交量共录313宗，按月升约6.8%，并创14个月新高(见图三)，可见5月一二手交投齐向好，可见近期本地“内需”购买力强劲！按10大屋苑表现推算，估计全港二手住宅交投有力进一步挑战5,000宗水平。因签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，料6月份注册量将反映出来。
楼价连升8周 本年迄今楼价掉头回升约0.24%
疫情受控下，楼价亦止跌回升，“美联楼价指数”最新报165.40点，连升8周，累积上升约3.46%，而本年迄今楼价掉头回升约0.24%。
承接近期新盘热闹的市况，加上发展商为收复首季失地，相信6月份市场上仍有多个新盘登场。预期料6月新盘市场仍“百花齐放”，相信发展商在订价上未会大幅减价促销，仅以贴市价推盘吸客。
新盘抢占市场焦点，加上中美关系仍然紧张，市场气氛趋观望，估计二手成交有机会放缓，料7月份注册量反映出来。