虽然环球央行放水救市，但是相比起2年前，按揭的回赠优势有所减少，加上新造按揭利率普遍高于2年前，到底现时转按还有没有着数? 转按所得的回赠能否抵销利率的上升呢?
2年前按揭利率低0.3厘
现时一般的按揭利率为2.45厘，而翻查2018年年初资料，当时按揭利率约为2.15厘。以每100万的贷款计算，还款30年计算，每月利息供款大约增加240元，首2年利息开支由1760元增至约2000元。
以一层700万物业计算，借款6成，贷款额420万元。以还款期30年计算，2.15厘息，首2年的利息供款约7300元。假设2年后，楼价估值不变，业主打算转按，仍保持6成按揭，贷款额420万元，以还款期30年计算，2.45厘息，首2年的利息供款约8300元，增加1000元。整体2年的利息开支增加约2.4万元。
现金回赠仍多于转按成本
以目前现金回赠为贷款额1.5%计算，贷款420万元，可得现金回赠6.3万元，因此即使连同律师费约8000元的开支。现金回赠仍多于律师费以及首两年的转按额外利息开支，而两年后业主亦可再考虑是否会再转按。
转按至H按 按息或会下降
目前考虑转按的人士，部份原因是想由P按转至H按，因为目前银行P已是历史低位，因此P按再下跌的机会不大。反而，由于环球央行持续放水，或会令到银行拆息(H)回落，有利H按业主。考量到日后H的下跌潜力，利息开支可能会较预期少，甚至会低于2.15厘水平。
近日一个月银行同业拆息已回落至1.23厘水平。翻查2年前一个月同业拆息，曾低至0.7厘水平。假设拆息在业主转按一年后，回落至0.7厘水平，以现时“H+1.24厘”计算，按息为1.94厘。
以上述例子计算，楼价同样以700万元计算，贷款30年，在供款一年后，1.94厘按息下，每月利息开支约6,500元，较2.15厘息低约700元。若拆息保持此水平一年，业主利息开支反而减少8,400元，抵消了大部份首年增加的利息开支。
因此，即使现时现金回赠有所减少，以及按息上升，但对比两年前的按息计划，现金回赠仍多于因按息上升而增加的利息开支。另外，转按至H按的业主，亦有机会因拆息下降后，每月利息开支会低于旧P按计划。