由于Jason与Catherine 目前是联名拥有物业各占一半业权,要回复其中一方首置身份。建议以近亲转让,同时转让属于新交易,可为物业再做按揭,利用新按保可套现更多现金,并建议由人工较高的Jason申请按揭,可得较多贷款。
假设以700万元估值计算,按揭连保费,4.5万元月薪,可借约455万元(以2.5厘息计算,30年还款期,相关压测要求约4.4万元)。减去现时未偿还,可套现135万元。不过,由于内部交易涉及印花税及律师费,大约9万元。因此,相减下通过内部转让,再做按揭可得净现金126万元。
表:转让与按揭相关开支
回复首置买楼
Catherine回复首置身份后,二人大约有现金加股票约285万元,考虑到500万元物业如果是打算租出,只能够申请5成按揭,且不能申请按保。因此,可先尝试申请6成按揭,待楼价升值后,再把物业租出,即使到时要回复5成按揭,所需要补回的金额亦有所减少,甚至楼价升得够高,可能不用补回差额。
以500万元物业计算,申请6成按揭,首期为200万元,连同印花税(由于是首置,只需付旧印花税),经纪佣金及律师费,合供要221万元,Jason与Catherine还有约64万元作为装修费,或以避不时之需。同时以2.5厘息计算,30年还款期,收入要求约2.9万元,这是Catherine所能满足。若只申请5成按揭,则要多付50万元首期,现金会只剩下14万元。这是否足够很取决于Jason与Catherine的看法。
由此可见,以目前Jason与Catherine的收入及储蓄,是能够透过近亲转让套现,再买多层500万物业收租。
表: 500万物业开支
假设以2.5厘息计算,30年还款期计算