为避免市民过度借贷,导致楼市金融体系出现经济危机,金管局规定银行要为按揭申请者做压力测试。到底压力测试是什么?会如何影响供楼负担?一起 step-by-step 了解吓!
压力测试如何计算?
银行在批核按揭时,最大考虑是按揭申请人的入息水平,因为关乎贷款会否坏账。而根据金管局指引,按揭申请人的供款与入息比率(DSR:Debt-Servicing Ratio)必须符合两个规定。第一:供款不得超过入息一半。第二:假设利率上升 3% 后,DSR 不能超过 60%。
以首次置业人士为例,其供款与入息比率要求为 50%。即假设申请人的每月收入为$20,000,每月按揭还款最多占收入的一半,即是 $10,000。
但是通过了第一个关卡还未算过关,还要通过压力测试。如每月还款额为 $10,000,借款额大约相当等于 262 万元,年利率为 2.25%,还款期为 30 年。在压力测试下,会假设年利率为 5.25%,届时每月还款额会增至约 $14,500。
要了解自己的最高供款入息比率,必须先问自己几个问题:“物业是否用作自住?”“收入是否来自香港?”以及“现时有没有就其他按揭物业作出借贷或担保?”在 DSR 不能超过 60% 的框架下,每月收入要求变成最少 $24,200,而不是当初的 $20,000。
同时要留意,银行在计算供款入息比率时,如果按揭申请人本身有一些私人外债或信用卡贷款,该数目也需计算在内,千万不要“计漏数”。
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例如输入楼价 600 万元,按揭 6 成,借款 360 万元,年利率为 2.255,还款期 30 年,便会显示每月供款额约 $13,760,压力测试下每月收入要求约 $33,130。
过唔到压测点算好?
在现时新按揭保险下,如申请人未能通过压力测试,仍可申请 8 成或 9 成的按揭,但需要支付额外的按揭保费,具体情况视乎个别银行的内部指引而定。若仍未能通过,申请人可能要找亲友一起供楼或做担保人,或是在买楼前降低楼价预算,不要买入超过自己能负担的物业。
最后提提各位,买楼除了预备首期外,还要预留印花税、律师费合约、屋契或按揭契、代理佣金等其他开支,所以上车前紧记要计清楚啊!