【新手教学】银主盘2024入市锦囊

 

一般业主遇上心仪单位,都会透过按揭向银行借款买楼。如果业主因为财务困难而无法继续供款,又未能与银行达成协议,银行便有权根据《物业转易及财产条例》收回物业,通常以拍卖形式出售,变成俗称的“银主盘”。现今楼市气氛不明朗,银主盘涌现更成新常态。到底购买银主盘有什么注意事项?即刻醒你银主盘入市 5 大锦囊。

锦囊1.买银主盘一定要格价

银主盘拍卖会经由独立的拍卖行或会计师行进行,此交易形式的好处是出售意欲较强,开价较不少二手楼业主贴地,但要留意银主盘终究价高者得,最后卖出价未必一定低于市场价格。准买家入手前最好做足功课,了解清楚心仪楼盘最近的二手成交价是多少,以免盲目托价,最后得不偿失。

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锦囊2.预留装修预算

银主盘很大可能是业主欠债无法供款而出现,一般入禀法院以至出售物业过程所涉及的法律程序需时约 1 年。这代表单位经历了一段空置期,物业内部有机会日久失修而出现种种隐藏问题,有意购入的买家应先搞清楚物业目前状况才决定是否出价竞投,并最好预留一笔钱作装修之用。

銀主盤

锦囊3.买楼要“起底”

买家正式签约前,建议向物业代理及律师查询物业状况,认清单位是否违建、凶宅、曾改动间隔、甚至钉契等。同时应该了解单位是否有拖欠管理费及其他杂费、厘清维修权责,业权是否完整等,以免造成不必要的麻烦或影响按揭申请。以管理费为例,如土地注册处上列明有拖欠记录,买家是有需要预留金钱支付欠款,所以一定要小心留意。

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锦囊4.留意鬼崇条款

虽然银主盘开价较市价低,但亦考验买家对契约的了解,因为银主准备的买卖合约通常附加一堆条款去保障自身利益,例如要求买家负责银主律师费、不担保单位业权是否完整和买入单位指定时间后方可转售等。买家签约前宜谨慎了解合约内容,细阅文件内的所有条款,确定自己清楚明白合约内容才好签署。如有任何疑问应向律师查询,或是选择其他物业。

锦囊5.做按揭要留神

银主盘并非不可做按揭,原则上银行审批银主盘按揭与一般住宅按揭没有很大分别,银行同样会根据物业估值及买家还款能力等因素评估可批出按揭成数。不过,如未能清楚显示物业的真正业主、有僭建或遗失楼契,银行都有可能不会承按,到时买家可能要全额支付楼价。

买楼始终属于人生大事,如对银主盘有不明白地方,记得找物业代理和测量师行帮手!

最近市场上银主盘滚存数量有上升趋势,有代理一口气推出20个银主盘,当中涉及各类型物业,包括住宅物业、写字楼、商舖以及车位等。

屯门良景邨50万起拍

除私人住宅外,亦有平价绿表公屋推拍。早前涉及为屯门良景邨5座高层6室,实用面积约150平方呎,以50万元起拍,呎价约3,333元,属今次拍卖的住宅物业当中叫价最平。其次为大埔太和邨爱和楼中层18室,同属绿表公屋拍卖,实用面积约349平方呎,以140万元起拍,呎价约4,011元。

值得一讲,这个屯门良景邨5座高层6室单位,2014年只是花了9万元向房委会购入,即是用买一部二手车的价钱,就买到一层楼。

不少银主盘本身亦有业权问题,会大大影响日后升值潜力。因此,作为精明的投资者到底要如何选择银主盘?

普遍物业沦为银主盘主要是业主断供所致,因此在物业拍卖时可能已欠交多月的管理费、差饷以及地租等,而被“钉契”。如果,银主盘只是因为相关欠款而被钉契,其实问题并不难解决,只要买入物业后缴交相关欠款便能“解钉”,如果价钱够吸引,这些物业往往是投资者的首选。

另一种被钉契的银主盘,就是本身有僭建问题,而被“钉契”。买家买入后需要自行处理相关问题,而且不能以有僭建物为由,在签署正约后,拒绝买入。清拆僭建物的费用则视乎僭建物的大小,以及所在位置,可能涉及十多万元至数十万元不等。部份投资者如果打算买入后重新装修,可能不会介意银主盘有僭建物。

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半契楼缺契楼最难处理

相对上述两个因欠款以及僭建物而被钉契的银主盘,其实只要用钱就能解决。但是银主盘以及缺契楼,则不是这么简单,更要考验买家的耐性。一来买入非完整契的物业,银行一般不会提供按揭,变相买家要full pay买入,增加买入成本。另一方面,买家如想日后出售时,以完整契出售,则需要另一个物业持有人商讨,或是要找用遗失了的楼契。

因此买入以上物业的都是有经验的投资者,他们会调查有关的银主盘是否有锁匙可以入屋,单位是否仍连租约,另一半业权的人士是否居住在单位等。这些因素都决定日后能否游说另一业权持有人以统一业权方式出售物业。

银主盘即时签署正式合约

与一般的二手物业不同,经拍卖投得银主盘时,是即时签署正式合约,支付楼价一成的金额。同时,买入后要同意一些已知的钉契情况,例如单位有僭建物,要用买家自行承担。另外,拍卖行的银主盘,不少都会让有意的买家睇楼,但就要在指定时间内才可以睇楼,要知道相关时间买家可到拍卖网查阅。

延伸阅读:

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