近期楼市回落，市民置业欲不断升温。心思思想买多层？政府推出的辣招自推出以来一直没有撤回，现在买多一层楼作投资依然要交15%物业印花税。或者大家都有听过拆名买多层楼的做法，但实际操作上仍然有很多需要注意的地方，想善用每一个香港人的Quota？想做个精明的投资者？以下的操作方法一定要知。

物业作为重要的投资保值工作，当初买楼的时候很多单位都是联名购买的，希望可以保障每一个人的利益。实施辣招之后，夫妻、父母子女、兄弟姐妹之间的联名物业，其实还有很多人名可以释放出来作投资之用。

近亲转让的印花税

无论接受转让的人士手上有没有其他物业，只要是近亲（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）转让的话，仍然可以使用旧有印花税率去转名。即是说，如果是近亲转让，即使多了一次交易，需付的印花税依然会比15%少得多。以二者均为500万的物业为例，近亲转让的优惠税率计算需缴30万，而新买的物业亦需缴30万印花税（首置优惠），共60万印花税。如果根据新的印花税率计算，则需缴75万，节省足足15万的税项。

先批按揭再找律师

如果原有的联名物业有按揭需要，可以考虑私下签临约，先到各银行申请按揭，等到按揭获批之后，才上律师楼正式办手续。因为申请银行按揭是不需要手续费的，如果不获批按揭又或者按揭条款不理想，可以有更多时间去找其他银行，但一旦开始找律师做法律文件，便必需要付一定的律师费。先批按揭再找律师，是私人转让物业可以省钱的一个小技巧。

找估价最低的银行悭税

物业印花税是根据楼价而定的，理论上楼价愈低，就可以缴付愈少印花税。不过，如果转让价偏离市价太多，税局有权7年内追讨印花税差价，亦有机会因此而影响物业的价值。因此，保险起见应找估价最低的银行作估价，切记要记低估价编号，一旦税局作出质询，仍然有可靠证据证明定价标准。

必定要使用买卖方式转让

在近亲转让物业中，可以有买卖方式或送赠形式（送契）去作转让，投资者务必要使用买卖方式进行。因为以送赠形式转手的物业，在未来五年内也不能申请到按揭，若要转手的话会影响楼价。紧请在土地注册处注入资料时，“代价”一栏要填整笔楼价金额（即楼价全额），即使是转让一半的业权，也不要以楼价一半注入，否则银行有机会视为“送契”。

只要跟足以上攻略，抗辣招，拆名买楼投资无难度！如有任何置业疑难，欢迎向我们查询。

Lucy 蒋一洪

P&S ACADEMY创办人，香港房地产投资课程首席导师，有“楼巿蒋门人”之称。向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员，教授财务、物业投资与营商技巧。