想买楼上车，又或者投资楼市的朋友，总是想在楼市最低的时候入货，最高的时候离场，以赚取最多的利润。现时，正是楼市下行的好时机。但是，面对疫情严峻、经济下滑、市场唱淡等种种因素，究竟是否敢现时入市？正所谓，低处未算低？
低买高卖的道理大家都明白，可是实际上操作又是否能够做到呢？普通买家与专业投资者的分别究竟在哪里？
其实不论升跌市，想成功入手物业，关键在于把握几个要点：
- 目标物业的真正价值
无论一手还是二手、住宅还是店舖，物业都有其自身的用途和价值，通常是根据物业状况、楼龄、地理位置、大小、人流、其他配套等来决定的，主要反映在租金和楼价方面。
如果物业的售价远远超过其真正价值的话，无论升市还是跌市，都是不宜购买的。反之而言，如果物业本身的价值不错，升值和抗跌能力一定会较为优秀，因为物业本身的价值最基础是来自于其本身的用途，由使用者赋予的。
想买到“抵买”的物业，首先要知道物业的市价，低于市价愈多，就愈“抵买”。
想知道物业的市值，可以参考几个原素。银行的估值可以作为第一个参考，虽然在村屋或者较为老旧的物业，银行估价会比平常保守，但不失为一个可靠的参考资料。同时，应该要参考同座∕同屋苑，以至同区的相类似物业在过去半年的成交价，就会知道物业的市值大约是多少。
- 目标物业的投资策略
留意物业市场的同时，要计划好适合自己的投资策略，如此一来，只要一旦遇到适当的物业，立即就可以决定入市。计划物业投资策略时，需要考虑的因素有：投资金额预算、单位类型、投资用途（长期收租？适时买卖？）、预期回报等。
投资金额预算主要是根据个人或家庭负担能力作考虑，需要注意的是银行压力测试的水平、每月供款的压力（如需要做按揭）、除楼价以外还有其他手续的费用、装修开支等。
除了可投资物业之外，还可以考虑投资的有商业单位、工厦或者店舖，同样是住宅，亦有村屋、大型屋苑、唐楼、单幢式物业等各个种类，每种选择都有不同要留意的地方。
另外还有其他因素需要一一考虑清楚，才能制定属于自己的投资策略。
知道以上两个要点之后，就可以密切留意目标物业的情况，无论是升市或跌市，只要出现“笋盘”目标，就是最适宜入市的时机。“笋盘”的出现，未必一定与大环境有关系，反而业主的个别情况（例如急需资金、离港等情况）会令市场出现低于市价的楼盘。所以，拣好目标物业之后，就要随时做好功课。想上车，无论什么市，留意市况和积极“落场睇楼”都是第一要务。
Lucy 蒋一洪
P&S ACADEMY创办人，香港房地产投资课程首席导师，有“楼巿蒋门人”之称。向香港、马来西亚、越南、泰国及台湾等地学员，教授财务、物业投资与营商技巧。