“藏富于楼”乃华人传统投资智慧,物业交投形式包括私人买卖、拍卖、招标,三者有咩分别?物业在怎样的情况下,会以拍卖模式交易?
私人买卖
私人买卖是一般常见买卖物业,业主主要透过地产代理放售,由代理作为买卖双方的沟通桥梁,会安排睇楼,并处理基本的物业查册,并会尽量解答买卖双方的疑问。完成交易后,需要支付代理佣金,一般为楼价的1%。近年,不少人亦会直接在网上放盘,直接与业主及买家沟通,而不找代理。但是,业主可能要自行开门让买家睇楼,买家亦要小心可能会出现假业主的情况,若当物业买卖出现问题时,更需要自行处理及追讨,因此风险或会较高。
拍卖亦是一种较常见的物业买卖方式,由卖与与拍卖行联络,拍卖行会定期出广告,展示即将拍卖的物业,以及物业的底价。另外,买家亦可在指定的时间睇楼,并在指定时间到拍卖的场地竞投物业。完成买卖后,买卖双方都要支付佣金予拍卖行,一般为楼价的1%。相对于私人买卖而言,竞投物业有机会因为未到价而流标,因此而标示的价格并不代表是必然成交价。另外,如果是银主盘的拍卖,物业可能会有业权问题,而买家签署买卖合约后,是不能因为相关的业权问题而拒绝买卖。
早前不少发展展在推出新盘时,都会有一部份的单位,以招标形式出售。其实,二手市场亦会有部份物业以招标形式出售,例如一些豪宅物业,有时候一些由银行作为信托人的遗产盘,都会以招标形式出售。
与拍卖以及私人买卖不同,卖家不会公开物业叫价,而是由投标者连同银行本票及书面的购买承诺一起入标,再由卖方考虑是否接受出价。而在签署标书接纳书前,卖方是无需付出任何承诺。由于招标事项都会交由中介人或地产代理处理,因此买卖双方亦要支付相关的佣金或服务费用。
为何部份物业会被拍卖?
其实物业拍有很多原因,例如想通过拍卖让一众有意出价的买家集中在一起,并且可通过竞投,有机会将物业以较高价钱卖出。另外,亦有机会是一些断供的银主盘,或是业权不完整的物业,在一般情况下会较难出售,便会选择以拍卖方式,吸引更多买家。因此,被拍卖的物业并不一定是银主盘。