香港特首林郑月娥于10月16日公布《施政报告》放宽首置人士按揭成数后，楼市即刻传来正向回应。据媒体报导刚过去的周六、日（19至20日）楼市气氛明显好转，一、二手成交也反弹，二手市场更爆发小阳春。
Part 1
《施政报告》有何亮点？
首置利好逐个数
800万港元房首付一成
《施政报告》宣告降低首次置业门槛，对上车客可谓非常友好。我们不妨先回顾相关政策：首置人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，由现在的400万元提升至800万元，而最高八成按揭贷款的楼价上限，则会由600万元提升至1000万元，后者更包括自用楼换楼按揭。
与旧制比较，若首置住宅物业楼价800万元，按揭成数由原来六成大幅放宽至九成，首期将由320万元降至80万元，节省75%，而1000万元物业亦由原来按五成增至八成，首期由500万元减少60%至200万元。价钱较“大众化”的600万元物业，首期亦由120万元省一半至60万元。
适用于已落成住宅物业
林郑月娥表示，放宽首置按揭的楼价上限，目的是协助有即时置业自用需要的人士，九成按揭适用于已落成的住宅物业。她指出，现在香港有不少人，特别是专业人士，两夫妇都有工作，供得起房但无足够首期，亦很难找到400万以下的物业，在没有选择下，只能买一手楼（因配有高成数按揭配套），故希望能够帮助这些没有足够首期但有即时置业需要的人士。
未通过压测亦可借九成？
对于放宽压力测试，金管局要求银行妥善管理风险，银行须评估借款人的还款能力，包括借款人须符合相关的供款与入息比率上限要求，并为他们进行按息上升的压力测试（加三厘后供款占入息比为60%或以下）。
按现行规定，供款占入息比率最高仍为50%，若超过则不会获银行批出按揭。因此，即使置业人士可加大按揭成数，减付首期，但由于借贷比率增加，每月还款额会上升，入息要求亦较高。例如购买800万物业分30年还款，按利息2.375厘算，旧制下按揭最高六成，首期320万，每月供款约18655元，置业人士每月收入（连压测）最少要44797元。新计画下借九成，首期减至80万，但每月还款增加50%至27983元，每月最低收入（连压测）最少73305元。
值得留意的是，首置人士如未能通过压测，也可做九成按揭，但保险要相应增加，每月入息仍至少约56000元。
Part 2
新按揭计画下，
如何精明上车 or 换楼？
600-1000万二手笋盘最抢手
Candy从西安来香港已经四年了，目前在一家金融机构工作。一直租房的她也有计划在香港上车置业。按照她的收入，买房的最大问题不是无力供款，而是难以支付首期，以及要缴纳的非香港永居买家的税费。
以600万元“上车盘”为例，按照过去按揭成数为六成，那Candy首期要拿出240万元。而政府这次放宽按揭保险上限，600万元的房子首付只要60万元，这样即使算上税费，现金的压力也小了不少，这让她非常心动，打算开始看房。
如果你也是和Candy差不多的情况，想要寻找新政策惠及已落成的物业，一手房方面可以留意市场最近热推的现成楼盘。而二手房则可选空间更大，并且有很多价廉物美的笋盘。
至于二手笋盘怎么选，我们在过往多期都详细讲解。而且也着重推荐了香港十大蓝筹屋苑、二线蓝筹屋苑，以及长沙湾港铁笋盘，几乎涵盖了香港各区的优势地段，大家可以点击文字连结重温。
换楼按揭门槛降低，改善置业更轻松
如果有留意条款，自用楼换楼按揭，按揭贷款上限会由600万提升至1000万元，最高可做八成按揭，这样换楼链可以重建。以往因为800万以上的物业只能按揭六成，就算业主拥有一层中小型物业，想小房换大房也不能。因为卖出自住的物业所收回资金，不足缴付大单位的首期。把按揭成数提升至八成，1000万物业只需200万首期，那么卖掉原有小单位，所得来的数额多数能支付首期，说不定还有剩款用来装修，这样市民便可改善居住环境。
近期正准备换楼的王先生是本次放宽按保成数的受惠者。王先生和太太均为教师，家庭月入超过7万元，他们两夫妻、两个年幼子女加上外佣，5个人蜗居在荃湾一个375平方呎的小房子，居住品质亟待提高，于是打算换一个1000万以内的三房。由于放宽按保成数，王先生可申请八成按揭，首付只需200万，把旧房子卖掉足以支付，并且还有余钱装修。
Part 3
新按揭政策买房，
这些细节不可忽视
首付降低，但月供增加
上车门槛大降，如800万元住宅的首期由320万元大减至80万元，难免令想上车者颇为心动，不过入市前要明白压力和风险同样上升，例如每月月供上升。由于首期减少，借款增加，每月供款负担随之上升，以楼价800万元、息率2.375厘、30年还款期计，放宽前每月供款为18655元，放宽后则为27983元，每月要多供近1万元。如果是1000万元的房子，以往只能成做五成按揭，现在新措施下，按揭成数上限提升至八成，即减少300万元的首期开支，减幅达60%。不过，每月供款同时增加60%，月入需达到64,264元。这就要求准买家购房前必须明白个中风险，评估清楚自己的财务和风险承受力，才决定是否入市。
按揭有风险，先到银行做预批对于新政策，有关人士指出，银行目前仍持保守态度，准买家或会因为该措施，即使未能符合压力测试，仍获按揭证券公司批出按揭。可是，大家要留意，真正批出按揭是银行，建议大家在签约前，先到银行做预批。
新政策实施以来，楼市交投明显活跃，甚至不少业主提价沽售。对于有意在香港置业，而预算紧张的朋友，这绝对是入市的良机。
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