新楼盘装修精致、自带住客会所、物业管理有保证,一直深受市场追捧,各式各样的按揭计划亦随之而来。各位准买家如果想买新盘,一定要做好预算,比较不同的上会计划。以下为你介绍两种常见付款安排!
一般而言,新盘付款,尤其是楼花(指未完工的住宅,即在建住宅),通常有两种最基本的付款安排:“即供付款”及“建筑期付款”。
即供付款 售价最优惠
即供付款指的是购入现楼或楼花后,立即开始供款计划,由于立即供款有利开发商套现资金,所以会按照楼价的价值再有折扣,以之前一个热卖的新盘为例,支付的方法有两种,一为180天即供付款计划,即是购入楼花180天开始供楼,楼价则按照售价减4%,以1000万售价的单位,减4%后,成交金额为960万。
建筑期付款 较灵活
相反,建筑期付款即是待楼宇建成,业主收楼后才开始供款,由于供款期押后了,开发商未能实时套现,所以购买单位的折扣亦会因而减少,以上述楼盘为例,使用建筑期付款,1000万物业的成交额为售价减2%,折实价为980万。
即供付款 | 建筑期付款 | |
优点 | 价格最优惠 | 付款较灵活 |
缺点 | 经济负担较大 | 价格稍贵;可能出现估价不足,利息支出大增 |
适合对象 | 无房屋开支的人士(如租房) | 换楼客 |
即供付款 较吃力
单凭折扣来看,明显使用即供付款较明智。但对换楼客来说会比较吃力,假如旧住宅仍有按揭余额,再加上新住宅实时供款,在同一时间内有双重开支,买家需留意该支出是否在自己的承担范围。一般与家人同住,无房屋开支的人士较合适。
建筑期付款 楼市调整可致估价不足
至于建筑期付款虽然成交额的折扣较少,但由于可以避免在同一时期有双重开支,不会增加换楼客及有租赁在身的人士的经济负担。另一方面,建筑期付款可能会出现估价问题,由于买家在收楼后才开始供款申请按揭,万一楼市调整,导致银行估价不足,买家便需要额外筹集资金来填补差价和利息支出。
试举一个例子,几年前开卖的“环海‧东岸”,提供1,008伙主打细单位,现在已临近入伙阶段。当年此楼盘相当热销,其中一个原因是开发商推出“开心直通车”的付款办法,只需付5%订金,其后三个月每月缴付楼价0.35%,直至入伙为止,余下约八成楼价,买家入伙时可选用开发商按揭计划,期内免息,更毋须入息证明。因此当年有多达近六成业主采用此计划。
假如你是该盘业主,此刻将有三个不同的选择:
(一)使用开发商按揭计划继续供款,但当然按揭利率比银行高出很多,整个按揭年期内的利息支出也相当昂贵;
(二)将单位出售,由于此楼盘因属旧契项目,因此可豁免楼花期内禁售限制。不过,有代理指现时环海‧东岸放卖盘已累积达180个,但市场反应冷淡,相信对于出售亦有一定难度;
(三)转按至银行,但这个方法亦不容易。由于银行会以单位成交价或市场估价作为一手楼盘的估值,并以较低者为准。虽然近三年楼价升幅不少,但此情况银行只会用成交价作为单位估值,而按揭成数最多为六成。意味着业主需要补回银行可藉跟业主想藉的差价才可以转按到银行。
那岂不是使用此计划的业主就注定要承受昂贵利息?
非也,其实还有一个折衷的方法,就是可以找财务公司估价并承造两至三个月的短期按揭,然后再立即找银行转按。由于在财务公司承造按揭后,银行不会再以一手成交价作标准,而是以市价作为转按的估价,因此有机会可承造市价的六成按揭而不用补差价。当然,有几点需要注意,
第一:财务公司的按揭利息有可能达十厘以上;
第二:在财务公司承造按揭亦会登记在田土厅的纪录中,不过如只属一按对未来的按揭或成交不会有影响;
第三:一般财务公司估价可能较进取,但仍必须注意转按至银行时估价是否足够。
其实,此方法亦广泛适用于选用建筑期付款方法的业主,有需要的朋友可寻找信誉良好的按揭公司帮忙,推荐一些贴近市价作估价的财务公司及银行,以避免额外支付首期,以高利息置业。