按揭 估價

【免费网上物业估价2023】估价不足上会方法

全面了解香港物业估价

估价决定你的物业在市场上的价值,买卖双方在交易前后,估价都是一个重要指标。业主在放盘时除参考附近楼盘的放盘或成交价,单位的估价亦可反映市场愿意出价多少来接货,一般放盘价不会偏离银行估价太多。而买家下置业决定前更应充份了解估价资讯,因银行估价是影响按揭贷款金额的重要因素。如何避免估价不足影响上会?估价不足可以如何拆解?本文带你全面了解香港物业估价。

物业估价是什么?

物业估价是对房地产价值的评估,通过分析物业的特征,例如位置、市场状况等,决定其市场价值。主要由银行或地产相关机构评估,因估价牵涉的因素广泛且多元,不同平台所得估值并非统一。但估价是承造按揭的关键指标,所有银行在审批按揭时都会参考单位估价, 即使买家入息证明、压力测试等完全符合要求,亦有机会因为估价不足而影响审批贷款金额。买家如欲了解心水单位的估价,可透过网上、电话或地产代理向不同平台查询,以作更全面的参考。

影响估价的因素

地理位置:位置是影响物业估价的关键因素例如位于市中心、就近地铁站、商场、民生商店、交通网络发达等地段的物业估值通常更高。

单位特式:面积、楼层、座向、景观、开则及是否事故单位直接影响估价参差,举例,同一单位的下层的单位景观受前面建筑物所遮挡,而上一层单位刚好不受影响,景观开扬,两个单位即使楼层只差一层,估价差异会有别于其他相近楼层单位。

屋苑状况:楼龄、会所设施、发展商、物业管理、是否需要大维修等因素都会对当中单位产生影响。屋苑单位的估价走势,会受屋苑最近的成交价影响,所以即使邻近差不多楼龄的屋苑,估价走势亦会有异。

地区楼价走势:如同屋苑,单位所在地区的近期成交价影响,区内成交价走势会影响同区单位估价,又或是地区在规划上有所变动,估价都有机会调整。想了解该地区的楼价走势,可查看美联地区百科,地区/屋苑楼价走势一目了然。

经济形势:宏观经济影响地产市场发展,例如经济衰退有机会拖累楼价下跌,物业估价亦会相应调整。

政府政策:政府政策如调整贷款利率、印花税安排、限制外国人购买物业等均影响估价。

成交量:楼市交投畅旺时,高成交量令银行更快就市场实际情况对估价作出调整,更加贴近市况。个别地区屋苑的交投淡静,其估价未必能完全反映近期市况,估价有所滞后。

为什么要知道估价?

物业估价是评定物业在市场价值,可反映市场上买家为购买该单位所愿支付的楼价。买家在下置业决定前,应先在美联网站查阅银行估价或向银行了解该单位的估价,因为银行所批出的贷款金额受其估价影响,估价不一定是实际数字,有机会是指定的范围,若单位的成交价不在估价范围中,银行有机会拒绝买家贷款申请,又或影响买家的首期及贷款预算。

即使准买家未有心仪单位,亦可以在美联网站搜寻楼盘时,于详情页内查阅银行估价,查阅单位的放盘价与银行估值是否存在巨大差异。部份准买家会以低于估价作为“低水”指标,但需留意实际情况按单位而异,例如估价未必将单位内部装修纳入估量因素,并非可以完全作准。

按揭计算机计算首期所需和每月供款

举例,若买家成交价是600万,原希望做9成按揭,但银行估价只有550万,9成按揭所批出的贷款金额只有550万的90%,即495万,买家首期由60万大幅提升至105万,会大失预算,所以准买家在成交前应先了解估价。

我的物业估价升跌有什么影响?

地产市场变化、地区因素、单位状况等都会影响估值升跌,业主、潜在买家都可以定期查看物业估价,了解其资产的市场价值变化。

美联网站提供的我是业主可让业主追踪单位的估价走势,业主亦可随时一键了解物业即时恒生估价。估价走势取决于市场状况及附近单位成交。当业主有意卖楼,估价是放盘价的重要参考,若业主无意转售,亦可参考估价转按,特别当物业估价有相当提升时,转按可帮助业主套现现金作其他投资。

我是業主

美网网站“我是业主”功能内,除了让业主一键查询即时恒生估价,亦可轻松了解最近估价与购入价差距,赚蚀金额及百份比一目了然。

估值走勢圖
“我是业主”为用户纪录每月估价走势,图表清晰,方便业主作出置业决定。

凶宅如何影响估价?

视乎“凶”程度,例如事故起因、经过、结果的严重性;是否曾被大肆报道、令人恐惧的程度、距离现时的时间长度及是否涉及转手,对于发生较轻事故的凶宅,部分银行估价有机会降低两至三成,市况好时或者减幅或者再少一点。一些“超级凶宅”连同层单位可以全部都没有估价。

即使不是凶案现场,事故单位的同层毗邻或上下层相同单位,银行亦有机会调低估价。

如何查看估价?

网上了解估价是最简单、快捷的,不同银行及地产机构均有提供即时物业估价,包括美联物业网站提供即时恒生银行估价、经络按揭提供中银(BOC)估价等,市民可轻松查阅估价。但留意个别屋苑/单位或半新楼因楼龄新,网上估价未能即时显示估价,有兴趣人士可透过向我们查询

美聯網上估價
进入楼盘广告可查询即时恒生估价

成交价与估价不同怎么办?

银行估价不一定等同于市场成交价。如果心水单位的放盘价与银行估价不同,可以考虑以下几点:

  1. 评估影响楼价因素:审视单位与估价不因的原因,向地产代理详细了解
  2. 向多间银行索取估价:不同银行所提出的估价不一,准买家可向多于一间银行索取估价

估价不足固然需要留意,但估价过高银行亦有机会拒绝按揭申请。楼市不稳时,部份急售或移民盘低于市价出售,若成交价低于银行估价5%- 10%,银行有机会认为存在潜在风险,视之为不合理交易,拒绝该贷款申请。

估价不足上会方法

若估价不足,买家在签署买卖合约后可尝试以下方式:

  1. 向多间银行查询:不同银行会选用不同的测量行,且网上估价有机会滞后,买家可直接,或透过地产代理或专业按揭转介公司向多间银行查询,取得多个估价作比较
  2. 向银行提供买卖合约:签署买卖合约后申请按揭,要求上调估价,银行有真实成交价参考,有机会作出调整
  3. 申请私人贷款作首期:经络按揭提供私人贷款比较,买家可申请私人贷款增加现金流
  4. 加按现有物业:如买家持有其他物业,可加按套现,增加首期预算
  5. 抬钱上会:买家可以自行向家人、朋友借现金资助,即使估价不足减少贷款额,仍可有足够首期填补差额

常见问题

  1. 如何获得准确的物业估价?
    可以透过专业测量行、银行或网上平台进行物业估价,业主或准买家亦可经地产代理向以上机构查询。
  2. 哪间银行提供物业估价?
    在香港提供银行估价的包括但不限于:恒生、汇丰、中银、恒生及东亚银行估价等

  3. 估价需要准备什么资料?
    估价时一般需要提供物业地址、面积及楼层等资料。
  4. 物业估价需时多久?
    网上估价一般可即时显示结果,若其他途径最快可即日知悉。
  5. 估价需要收费吗?
    网上即时估价一般不需收费。
  6. 估价多久更新一次?
    每个估价平台的更新时间不一,亦有机会受市场变化速度影响,不能一概而论。
  7. 楼市变化多久会反映于单位估价上?
    整体楼市变化通常会在数周至一个月内反映在单位估价上。

  8. 如何查看估价走势?
    一般银行网上平台只能显示即时的估价,部份网上平台会纪录估价走势。若业主想观察自己单位的估价变化,可透过美联我是业主功能,清晰图表为用户纪录每月估价走势。
  9. 地产平台与银行的估价有何不同?
    银行的信价更具权威性,申请贷款亦以银行估价为标准,但地产平台的估价可能较银行快速反映实际楼市情况。
  10. 单位内部装修会否反映在估价上?
    单位实在内部装修未必会反映在估价上,但程度因单位及平台而异。
  11. 可否要求银行修改单位估价?
    成交后提供已签署的买卖合约,可向银行提出申请调整估价。

如果遇上估价不足的问题,按此参与我们的Tips

延伸阅读:

更多白居二文章 | 居屋笋盘 | 居屋地图搜索

入市备忘

首期以外支出 | 入市二手楼流程

转让契 VS 送让契 | 遗产物业继承

管理费知多啲

按揭资讯

高成数按揭 | 林郑Plan 2.0 | 按揭专家

最新动态

成交个案 | 楼市新闻 | 美联楼价指数 | 铁路盘行情

卖楼锦囊

卖楼费用清单 | 卖楼流程

分享: